再建築不可や底地の不動産を売りたいけど、良い不動産会社が見つからない・・・
そんな方は必見！
プロが実際にやっている良い不動産会社の探し方をこっそり教えます！
＞＞直ぐにおススメの不動産会社を見るには、ここをクリックしてください！
売却が難しい不動産とは？
不動産売買の仕事をしていると、様々な売却をしにくい不動産に遭遇します。
売却をしにくい不動産の中には、以下のようなものがあります。
などなど、担保評価が低く、売却に専門知識を要するため、一般的な不動産屋では取り扱ってくれない事も多くあります。
また、こういった不動産の売却が難しい要因として、不動産としての担保評価が安定しない事に加え、不動産業界の構造の問題があります。
【再建築不可や借地権など】なぜ売却が難しいのか？
「再建築不可物件」「底地・借地」「市街化調整区域」「傾斜地・崖地」などの不動産売却が難しいかというと、下記の様な理由が挙げられます。
● 銀行融資の利用が難しいため、現金購入者に買い手が限られる
● 法律や権利関係が複雑で知識がある不動産業者が少ない
● 売却の難易度・リスクに対して不動産業者の報酬が少ない
不動産自体の評価が低く、流動性が低い
「再建築不可物件」「底地・借地」「市街化調整区域」「傾斜地・崖地」「共有持分」などの物件は、建物が建て替えられない、自由に利用出来ない、造成費が高額などの理由で、一般的な不動産に比べ安い価格での売却となってしまいます。
思っていたより安い金額になってしまうという事で、売却を断念してそのままの状態にしてしまっているという方も少なくないと言えます。
銀行融資の利用が難しいため、現金購入者に買い手が限られる
金融機関は、購入者に融資を行う際に、万が一不動産購入者がローンを支払えなくなった時、抵当権を実行して競売で売却し、貸していたお金（債権）を回収します。
しかし、そもそも売却が難しい不動産に対して、金融機関は競売で売却したとしても買い手が付かない物件という判断になり、融資をしないのです。
法律や権利関係が複雑で、知識がある不動産業者が少ない
売却が難しい不動産は法律や権利関係が複雑な為、不動産業営業マンの中でもかなりのベテラン社員でないと取扱いできません。
例えばマンションや一般的な分譲地であれば買い手に対する説明も個別で異なる事はあまりありません。
しかし、売却が難しい不動産に関しては、個別案件によってかかる法律が異なる上、各自治体によって条例も異なるので、取り扱うためには膨大な知識量が必要になります。
また、不動産の評価も個別案件によって異なり、例えば再建築不可物件であっても、再建築を可能にする難易度によって不動産の価格が全く違ってきます。
こうした個別の案件に対して、法律の知識を備え、適正な評価できるようになるには、相当な年数を要します。
一般的な不動産業者の場合、入社して２，３年程度はマンションや分譲地の販売を担当し、徐々に難易度の高い不動産の売買を扱うようになります。
辞めてしまう営業マンも多いため、会社内でもノウハウが蓄積されず、取扱いできないという不動産業者が多いのです。
売却の難易度・リスクに対して、不動産業者の報酬が少ない
再建築不可や底地、市街化調整区域などの売却が難しいのは、難易度が高く、売買の際の説明責任のリスクが高い割に、報酬が少ないという点にあります。
例えば政令指定都市の一般的なマンション、新築分譲住宅などであれば、売買価格は４０００万円程度の価格帯のものが多く、売買価格４０００万円で仲介手数料１３８万６０００円。売主様、買主様の両方から仲介手数料を頂ければ、２７７万２０００円です。
しかし、再建築不可物件などの場合、売買価格が１０００万円程度になる事もあり、３９万６０００円。売主様、買主様の両方から仲介手数料を頂いても７９万２０００円にしかならないのです。
また一般的な物件の場合は、売買の際の重要事項説明についても、定型的なもの以外特に難しい説明責任はありません。
しかし、例えば再建築不可物件の場合、建築基準法の接道義務の説明責任の他、各自治体の再建築可能になる場合の特例措置や、従前の建物の建築確認取得の有無、現況の敷地の測量、建物の状況などについて役所に確認したり、家屋調査士に調査を依頼したりする必要があるのです。
しかも、万が一その説明内容が異なっていたり、後から建物に雨漏りなどが見つかったりしたら、下手すると損害賠償請求をされてしまう可能性もあるのです。
売却が難しい不動産の売却方法
売却が幾ら難しいと言っても、幾つか売却方法があります。
どんな方法があるか見ていきましょう！
一般のお客様に売却する
まず初めに思い浮かぶのは、一般のお客様に売却する方法です。
しかし、買い手にとってみると再建築不可物件はローンが組めないため、検討対象になりにくいのです。
また、たまたま現金を持っていた方でも、万が一売却しなければならなくなってしまった場合、本当に売却できるか分からないため躊躇してしまったり、築年数が古い事が多いため、購入後の生活を想像しにくいという理由で検討対象にならない事がほとんどなのです。
更に一般の方に売却すると、契約不適合責任を負わなくてはならない事が多く、後々雨漏りやシロアリが見つかったという事で、代金減額請求や運が悪いと解約になってしまうことがあるのです。
不動産投資家に売却する
投資用に再建築不可物件を検討すると言う方も一定数いらっしゃいます。
ただ、投資家の方は不動産に対する見方が厳しく、購入申込書を書いても気に入らない事があると直ぐにキャンセルしたりなど、振り回されたと感じる事もあります。
また、そもそも投資家さんに売却をするのに、投資家を探してくれる不動産仲介業者を探すのが難しいという問題があります。
理由は前述したとおり、不動産業者としては、報酬が低いわりにリスクが高い不動産の売買に携わりたくないという事が挙げられます。
ただ、そうしたデメリットを考慮したうえでも根気強く売却をするなら、投資家に売却するのも一つの方法です。
不動産会社に買取ってもらう
最後にご紹介するのが、不動産会社に買取ってもらう方法です。
一般の方や投資家に売却するのとは違い、不動産会社であれば底地は底地買取業者、再建築不可は再建築不可物件の買取業者と、それぞれの専門分野の買取業者に直接買い取ってもらうことができます。
また、中にはどんな物件でも買い取る業者もあるので、こうした不動産業者に相談してみるのも良いでしょう。
不動産業者に売却する最大のメリットは、基本的に買い取れないという事がほとんどなく、契約の際の契約不適合責任も免責にできます。
後々トラブルが無いように、しかも確実に買い取ってほしいという事であれば、不動産業者に売却するのがベストです。
良い不動産会社の見分け方
売却が難しい不動産は不動産会社に買い取ってもらうのが一番トラブル無く確実だという事が分かってきましたが、良い不動産会社かどうかを見極める方法があります。
もともと不動産会社だったか？
インターネットで売却が難しい不動産、訳あり物件などを買い取る不動産会社を探すと、様々な会社が出てきます。
しかしそうした不動産買取りをする会社の中には、もともと不動産をやっていた訳ではなく、インターネットでの集客を得意としているアフィリエイトビジネスや、マーケティングの会社が副業的に始めた会社が少なくありません。
買取りや再販売のノウハウもあまりなく、集客は得意だが難しい物件だと再生するノウハウがないため、買ってすぐに他の会社に売却したり、仲介として買取業者に買い取ってもらうことも少なくありません。
それであれば、もともと専門の不動産会社に直接買い取ってもらうほうが良いと言えるでしょう。
ポータルサイトで物件掲載をしている
インターネットでの集客を得意としている会社がどこに物件を買ってもらっているかというと、SUUMO,AT HOME、楽待、健美家などのポータルサイトなどで物件掲載をしている会社に買ってもらっていることが多くあります。
実は、本当の買取会社はインターネットで検索しても出てこない事が多いのですが、ポータルサイトなどで、再建築不可や市街化調整区域、底地といった物件を「売主」として掲載していることが多いのです。
売主というのは、不動産を保有していて販売している会社の事で、最終的にはこうした会社がリフォームしたり、権利関係を調整したりして販売する形になるのです。
実はこの方法は、不動産のプロも使う方法です。（実際はＲＥＩＮＳという不動産会社のみ閲覧可能なサイトを利用します）
インターネットで「底地 売却」とか「市街化調整区域 売却」などと探すより、本当の買取会社を見つけるには有効な方法です。
どうせなら、自社で販売までしているところに直接買い取ってもらった方が良いですよね。
ポータルサイトで売主として物件を販売しているところに直接問い合わせてみるのも良いでしょう。
会社の口コミ
グーグルなどによる会社の口コミも重要な要素です。
ただ、自作自演である可能性もありえますので、あくまでも判断の一要素として考えるようにしましょう。
また、ライバル会社が悪い口コミを書いているという事もありますので、全てを鵜吞みにしないことが大切です。
営業マンの質
最も重要なのは営業マンに知識があるか、誠実かということだと思います。
買取会社の多くは担当制ですので、良い営業マンとの巡り合わせが大事です。
底地や再建築不可、調整区域など、カバーすべき知識の範囲は広く、自治体の条例や地域の慣習によっても異なります。
また、個別の事情も同じではありません。
大前提として、基礎的な知識を備えているうえで、この人に任せても良いと思えるかどうか、フィーリングが大事だと思います。
「難しい不動産を扱える」おススメ不動産会社は？
売却が難しい不動産でも、得意な物件、苦手な物件があります。
そこで、まず物件ごとに買取会社を見ていきましょう。
「再建築不可物件」に慣れてる不動産会社
（株）リアル
横浜市西区西平沼の再建築不可物件や、事故物件を買い取る会社です。
他にもエレベーター無し違反物件などを横浜市内を中心に買い取っております。
（株）ドリームプランニング
2005年創業より再建築不可物件の他に底地の買取りも行っています。
本社は横浜市中区の関内ですが、日本全国の再建築不可物件の買取りを行っているため、今後東京や名古屋の他、全国に出店していく予定。
買取りからリフォーム、販売まで全て自社で行っているため、高値で買取が可能です。
（株）第一開発
1997年に創業。東京都大田区で営業している会社です。
再建築不可物件のほか、底地／借地問題や空き家問題にも精通しています。
「底地・借地」に慣れてる不動産会社
東京土地開発（株）
2014年創業。東京都豊島区に本社を構えています。
東京都23区をはじめ西東京・神奈川・千葉・埼玉と手広くカバー可能です。
底地・借地以外にも再建築不可物件も取り扱っているので相談してみてはいかがでしょうか。
（株）ドリームプランニング
底地の買取会社として2005年に創業。
一般的な底地だけでなく、再建築不可物件を含む底地、連棟式建物の借地権設定がされている底地、傾斜地にある底地など、他の不動産屋で断られた底地でも買取りしています。
ニッチな不動産のお悩み解決サイトURUHOME（https://uruhome.net）でプロならではの視点で底地・借地問題解決の方法を公開しています。
日本都市開発（株）
1993年3月設立。本社は東京都大田区にあり、底地・借地だけでなく不動産総合コンサルタントや資産運用アドバイスなども守備範囲にしています。
権利関係が複雑だったり、未測量・未分筆の物件も問題まるごと買取りもOKです。
（株）サンセイランディック
1976年創業。東京都千代田区に本社を構え、底地・借地問題に本気で向き合うエキスパートとして評価を得ています。
上場企業なので、1000坪を超えるような底地でも安心して依頼できるでしょう。
「市街化調整区域」に慣れてる不動産会社
（株）ドリームプランニング
ニッチな不動産のお悩み解決サイトURUHOME（https://uruhome.net）を運営している関係で、日本全国から1年間で300件ほどの市街化調整区域の売却相談を受けるドリームプランニングは、エリアに関わらず調整区域の買取りをしています。
既存宅地でないものや、地目が農地のものまで、幅広いノウハウがあり、他社で金額が付かない物件でも買取りをしています。
（株）セイユ―コミュニティー
2003年7月創業。神奈川県相模原市に本社を構え、負動産の活用・売却相談を数多く受けてきました。
市街化調整区域の他にも、農地や山林などの有効活用についてもカバーしているため、お困りの時は相談するといいでしょう。
「傾斜地・がけ地」に慣れてる不動産会社
津久見建設（株）
横浜市旭区に本社を構え、1976年6月の創業以来多くの負動産物件を手がけてきました。
建築工事一式の請負も可能なので、傾斜地・がけ地の利活用における強みと言えるでしょう。
（株）NGS
横浜市中区で1987年10月に創業。宅地分譲事業に加えて造成工事事業も手掛けているため、傾斜地やがけ地でもしっかりした地盤づくりのノウハウを持っています。
だからこそ傾斜地・がけ地にある負動産でも利活用が可能となるのです。
「売却が難しい不動産全般の買取りが得意」な不動産会社
（株）ドリームプランニング
2005年の創業より底地、再建築不可の買取りしており、現在では市街化調整区域や私道、傾斜地など、売却が難しい不動産を全般的に買い取っています。
お悩み解決サイトURUHOME（https://uruhome.net）の他にも、日本全国の空き家問題を解決するために、不動産業者と一般の方を繋ぐ不動産マッチングサイト「ウチカツ」などを運用しています。
空き家問題解決のために、伊勢崎市と提携したり、メディアで取り上げられていたりと今話題の会社です。
（株）第一開発
先ほど再建築不可物件のところで紹介したとおり、多くの負動産物件を買取り・売却しているため、多くの方から高く評価されている会社です。
持て余している不動産物件がありましたら、一度相談してみてはいかがでしょうか。
東京都市開発（株）
2000年7月のミレニアム創業です。東京都千代田区の本社はじめ、横浜・大阪に支店をもち手広く展開しています。
不動産再生・コンサルティング事業を経営しているため、負動産のお困りごとがあればまずは何でも相談してみるといいでしょう。
良い不動産会社の探し方まとめ
以上、底地・再建築不可物件・市街化調整区域など売却について、よい買取り業者の探し方を解説してきました。
今回は一部のみの紹介でしたが、大事なのはインターネット検索よりもポータルサイトを見ることです。
「底地 売却」「再建築不可物件 売却」「市街化調整区域 売却」とググりたくなる気持ちはわかります。
しかしここはSUUMO（スーモ）やATHOME（アットホーム）、楽待（らくまち）などから自社が売主となって物件を出している業者を探してみるのがおすすめです。
コメント