【事故物件・特殊な物件・訳あり物件】売れにくい物件の相談を受けた時の良い売却方法を解説します

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「不動産の仕入営業」誰でも良い条件で買取ができるようになる方法／不動産業25年の経験者がわかりやすく解説します｜ワカケン

不動産の仕事をしていると特殊な状況になっている物件にかかわることがあります。

次にあげるのは実際に私が今までに遭遇した事例です。
※私自身や私の家族ではありません。

✅ お客様の家族が家の中で自殺した
✅ お子様が自宅を放火した
✅ 敷地内で焼身自殺をした
✅ マンションのベランダから転落して死亡した
✅ 家族が暴力団組員になってしまった
✅ 家族が逮捕された
✅ アパートで死傷事件が起きた
✅ マンションで孤独死が起きて時間が経ってしまった
✅ 離婚するのに裁判をしているが共有持ち分の家を早く売らないといけない

不動産を売却するときには「住み替え」などとは違い、特殊な理由で売却されるケースが一定数あります。

●事件・事故物件
●係争物件
●再建築不可

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特殊な状況や、特殊な物件を売却するのは難しいケースが多いので、対応できる不動産会社が少ないです。
一般的な売却をするよりも、訳あり物件でも買取をしている会社に売却するのがおススメです。
早く解決して負担を軽くすることが大切ですね！

【この記事を読むとわかること】
・事故物件の定義
・事故物件を専門業者に買取してもらう方法とメリット
・その他の「特殊な状況」「訳あり物件」

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タップできる目次

【売れにくい物件の代表】事故物件とは？事故物件の定義は？
【事故物件】を専門業者に買取してもらう方法とメリット
その他の【売れにくい物件】
訳あり物件買取プロ
まとめ

【売れにくい物件の代表】事故物件とは？事故物件の定義は？

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土地や建物のなかで事件などがおきた物件を「事故物件」と不動産業界内では読んでいますが、これは正式な用語ではありません。

一般的に事故物件とよばれる物件は、正式には「心理的瑕疵（しんりてきかし）のある物件」といいます。

瑕疵（かし）とは、欠陥や不具合やキズなどです。

【心理的瑕疵】
自殺や事故や事件などのあった物件は、買う人や借りる人が「心理的に抵抗がある」「知っていれば買わなかった・借りなかった」となる場合があるため、契約前に説明をすることになっています。

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明確に説明をする内容が決まっていなかったので、不動産取引を監督する国土交通省では、「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」での議論を踏まえ、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

画像出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

こちらもあわせてご覧ください。
（別紙２）宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（PDF形式）

【事故物件】を専門業者に買取してもらう方法とメリット

出典：【訳アリ物件買取PRO】

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不動産を売却するときに時間をかけて少しでも高く売るのも1つの方法ですが、買取を専門にしている会社に売却をするのも「メリットのある方法」です。

不動産の買取をしている会社に売却するメリットを見てみましょう

✅ スピードが速く即現金化ができる
✅ 近隣の人に知られないで売却ができる
✅ 売った後の保証をしなくてよい
✅ 面倒な手続きやローン特約などがつかない
✅ 直接買取をしてもらうと仲介手数料がかからない

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私自身もいままでに数百件の不動産買取にかかわっていますが、買取のメリットのほうが良い売主様から買取しています。
「買いたたく」ようなことはありません。

その他の【売れにくい物件】

出典：【訳アリ物件買取PRO】

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事故物件以外にも一般的には売却がしにくい物件があります。
専門的な知識がないとわからないことが多いですね。

【売れにくい物件】再建築ができない

土地が道路に接している部分を「接道間口」や「土地間口」といいます。

新しく建築をするときには、一戸建だと接道間口が2ｍ以上、共有部分のあるアパートでは4ｍ以上の接道間口がないと建築ができません。

接道間口が2ｍ以下の土地では、住宅ローンが借りられないなど評価が下がってしまうので、売却がしにくくなります。

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所有していた人は気が付いていませんが、土地の確定測量をしたら「接道間口が1.95ｍだった」などということが何度かありました。

【売れにくい物件】建築基準法上の道路に接していない

新しく建築をするときには「建築基準法上の道路」に土地が接していないといけません。

【建築基準法上の道路】
１道路法による道路で幅員が４ｍ以上のもの
２都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいてつくられた幅員４ｍ以上のもの
３建築基準法施行時（昭和２５年１１月２３日）に幅員４ｍ以上あったもの
４道路法や都市計画法等によらないで築造する道で、その位置の指定を受けた幅員４ｍ以上のもの
５建築基準法施行時（昭和２５年１１月２３日）に、その道に沿って、建築物が建ち並んでいた幅員１．８ｍ以上４ｍ未満のもの（通称「２項道路」と呼んでいます。）
※ １以外は公道、私道の両方の場合があります。
引用：建築基準法上の道路とは（横浜市）

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見た目が「道路」の形状をしていても、正式に「道路」として認定されていない道がたくさんあります。
この場合にも土地を所有している人は知らない場合が多いです。
私の祖父母が住んでいた土地もこのような土地でした。

【売れにくい物件】土地や家の形が悪い、土地や建物の面積が狭い

新しく建築をするときに「極端に形が悪い土地」だと、建物が建築しにくかったり、デッドスペースになり使えない部分が多くなってしまいます。

また、形の悪い家も使えないスペースがあり売れにくいです。

住宅ローンを借りる場合には金融機関により違いがありますが、次のような条件があります。
✅ 土地面積は40㎡以上
✅ 建物面積は40㎡以上

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住宅ローンが借りられないほど小さい場合には「売れにくい」物件となってしまいます。

【売れにくい物件】違法建築されている

2000年ころまでに新築がされた家には「違法建築」で建てられた家がとても多くあります。

また、増築などのリフォームをして「違法建築」になってしまっている家も多くあります。

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建築をするにはとても多くの規制や条件をクリアしなくてはいけませんが、検査や監督が厳しくなったのは2000年以降が目安です。
大手ハウスメーカーの建築した家でも「違法建築」で建てられている家を何度も見ました。

「違法建築」の家も住宅ローンが借りにくいので、売れにくい物件になってしまいます。

【売れにくい物件】相続や離婚などで争っている

物件自体には問題がなくても、不動産をもっている人が「売りにくい状況」になっている場合があります。

● 1人ではなく複数人で相続をして、売却の意志や条件がまとまらない
● 離婚で不動産を売却するときに、売却の条件がまとまらない

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私は不動産の仕事について25年になりますが、何度もこのような場面にあっています。
裁判になってしまい場合もあり、とても売却がしにくいです。

訳あり物件買取プロ

出典：【訳アリ物件買取PRO】

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全国にはそれぞれの地域で売れにくい「訳あり物件」を買取している会社がありますが、多くの会社が小規模で専門的なノウハウを持たない会社が多いです。

売れにくい難しい物件を売却するのにおススメなのは【訳あり物件買取プロ】です。

再建築不可物件、底地、借地、など訳アリ物件などを専門に買い取りを行っております。

運営している株式会社Alba Linkの会社概要は下記の通りです。

運営会社	株式会社Alba Link
所在地	東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町ビル6F
代表者	河田憲二
資本金	2,400万円（資本準備金を含む）
設立	平成23年1月