【事故物件・特殊な物件・訳あり物件】売れにくい物件の相談を受けた時の良い売却方法を解説します

【事故物件・特殊な物件・訳あり物件】売れにくい物件の相談を受けた時の良い売却方法を解説します不動産の仕事
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こんにちは。 運営者の「ワカケン」です。

運営者の「ワカケン」です。 40歳で湘南に移住しました。 不動産、サーフィン、キャンプ、旅が大好きです。 不動産は25年で仲介と買取で2,500件以上の取引をしてます。 サラリーマン、個人事業主、共同創業、売上100億円のベンチャー企業の管理職など色々やりました。 不動産業に就職や転職を考えている方や、不動産に関わる役立つ情報を提供します。

 

不動産の仕事をしていると特殊な状況になっている物件にかかわることがあります。

次にあげるのは実際に私が今までに遭遇した事例です。
※私自身や私の家族ではありません。

✅ お客様の家族が家の中で自殺した
✅ お子様が自宅を放火した
✅ 敷地内で焼身自殺をした
✅ マンションのベランダから転落して死亡した
✅ 家族が暴力団組員になってしまった
✅ 家族が逮捕された
✅ アパートで死傷事件が起きた
✅ マンションで孤独死が起きて時間が経ってしまった
✅ 離婚するのに裁判をしているが共有持ち分の家を早く売らないといけない

 

不動産を売却するときには「住み替え」などとは違い、特殊な理由で売却されるケースが一定数あります。

●事件・事故物件
●係争物件
●再建築不可

 

ワカケン
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特殊な状況や、特殊な物件を売却するのは難しいケースが多いので、対応できる不動産会社が少ないです。
一般的な売却をするよりも、訳あり物件でも買取をしている会社に売却するのがおススメです。
早く解決して負担を軽くすることが大切ですね!

 

【この記事を読むとわかること】
・事故物件の定義
・事故物件を専門業者に買取してもらう方法とメリット
・その他の「特殊な状況」「訳あり物件」

 

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【売れにくい物件の代表】事故物件とは? 事故物件の定義は?

 

ワカケン
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土地や建物のなかで事件などがおきた物件を「事故物件」と不動産業界内では読んでいますが、これは正式な用語ではありません。

 

一般的に事故物件とよばれる物件は、正式には「心理的瑕疵(しんりてきかし)のある物件」といいます。

瑕疵(かし)とは、欠陥や不具合やキズなどです。

 

【心理的瑕疵】
自殺や事故や事件などのあった物件は、買う人や借りる人が「心理的に抵抗がある」「知っていれば買わなかった・借りなかった」となる場合があるため、契約前に説明をすることになっています。

 

ワカケン
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明確に説明をする内容が決まっていなかったので、不動産取引を監督する国土交通省では、「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」での議論を踏まえ、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

 

 

画像出典:国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

 

こちらもあわせてご覧ください。
(別紙2)宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン(PDF形式)

 

 

【事故物件】を専門業者に買取してもらう方法とメリット

出典: 【訳アリ物件買取PRO】

 

ワカケン
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不動産を売却するときに時間をかけて少しでも高く売るのも1つの方法ですが、買取を専門にしている会社に売却をするのも「メリットのある方法」です。

 

不動産の買取をしている会社に売却するメリットを見てみましょう

 

スピードが速く即現金化ができる
近隣の人に知られないで売却ができる
✅ 売った後の保証をしなくてよい
面倒な手続きやローン特約などがつかない
直接買取をしてもらうと仲介手数料がかからない

 

ワカケン
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私自身もいままでに数百件の不動産買取にかかわっていますが、買取のメリットのほうが良い売主様から買取しています。
「買いたたく」ようなことはありません。

 

 

その他の【売れにくい物件】

出典: 【訳アリ物件買取PRO】

 

ワカケン
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事故物件以外にも一般的には売却がしにくい物件があります。
専門的な知識がないとわからないことが多いですね。

 

【売れにくい物件】再建築ができない

土地が道路に接している部分を「接道間口」や「土地間口」といいます。

 

新しく建築をするときには、一戸建だと接道間口が2m以上、共有部分のあるアパートでは4m以上の接道間口がないと建築ができません。

 

接道間口が2m以下の土地では、住宅ローンが借りられないなど評価が下がってしまうので、売却がしにくくなります。

 

ワカケン
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所有していた人は気が付いていませんが、土地の確定測量をしたら「接道間口が1.95mだった」などということが何度かありました。

 

 

【売れにくい物件】建築基準法上の道路に接していない

新しく建築をするときには「建築基準法上の道路」に土地が接していないといけません。

 

【建築基準法上の道路】
1 道路法による道路で幅員が4m以上のもの
2 都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいてつくられた幅員4m以上のもの
3 建築基準法施行時(昭和25年11月23日)に幅員4m以上あったもの
4 道路法や都市計画法等によらないで築造する道で、その位置の指定を受けた幅員4m以上のもの
5 建築基準法施行時(昭和25年11月23日)に、その道に沿って、建築物が建ち並んでいた幅員1.8m以上4m未満のもの(通称「2項道路」と呼んでいます。)
※ 1以外は公道、私道の両方の場合があります。
引用:建築基準法上の道路とは(横浜市)

 

ワカケン
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見た目が「道路」の形状をしていても、正式に「道路」として認定されていない道がたくさんあります。
この場合にも土地を所有している人は知らない場合が多いです。
私の祖父母が住んでいた土地もこのような土地でした。

 

 

【売れにくい物件】土地や家の形が悪い、土地や建物の面積が狭い

新しく建築をするときに「極端に形が悪い土地」だと、建物が建築しにくかったり、デッドスペースになり使えない部分が多くなってしまいます。

また、形の悪い家も使えないスペースがあり売れにくいです。

 

住宅ローンを借りる場合には金融機関により違いがありますが、次のような条件があります。
✅ 土地面積は40㎡以上
✅ 建物面積は40㎡以上

 

ワカケン
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住宅ローンが借りられないほど小さい場合には「売れにくい」物件となってしまいます。

 

 

【売れにくい物件】違法建築されている

2000年ころまでに新築がされた家には「違法建築」で建てられた家がとても多くあります。

また、増築などのリフォームをして「違法建築」になってしまっている家も多くあります。

 

ワカケン
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建築をするにはとても多くの規制や条件をクリアしなくてはいけませんが、検査や監督が厳しくなったのは2000年以降が目安です。
大手ハウスメーカーの建築した家でも「違法建築」で建てられている家を何度も見ました。

 

「違法建築」の家も住宅ローンが借りにくいので、売れにくい物件になってしまいます。

 

 

【売れにくい物件】相続や離婚などで争っている

物件自体には問題がなくても、不動産をもっている人が「売りにくい状況」になっている場合があります。

 

● 1人ではなく複数人で相続をして、売却の意志や条件がまとまらない
● 離婚で不動産を売却するときに、売却の条件がまとまらない

 

ワカケン
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私は不動産の仕事について25年になりますが、何度もこのような場面にあっています。
裁判になってしまい場合もあり、とても売却がしにくいです。

 

 

訳あり物件買取プロ

出典: 【訳アリ物件買取PRO】

 

ワカケン
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全国にはそれぞれの地域で売れにくい「訳あり物件」を買取している会社がありますが、多くの会社が小規模で専門的なノウハウを持たない会社が多いです。

 

売れにくい難しい物件を売却するのにおススメなのは【訳あり物件買取プロ】です。

 

再建築不可物件、底地、借地、など訳アリ物件などを専門に買い取りを行っております。

運営している株式会社Alba Linkの会社概要は下記の通りです。

 

運営会社株式会社Alba Link
所在地東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町ビル6F
代表者河田 憲二
資本金2,400万円(資本準備金を含む)
設立平成23年1月

 

新聞や雑誌、ラジオやWEBメディアにも多く取り上げられている注目企業です。

出典: 【訳アリ物件買取PRO】

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【訳あり物件買取プロの特徴①】 日本全国で買取

 

売れにくい「訳あり物件」は取り扱いが難しいため、全国で買取をしている会社はほとんどありません。

 

ワカケン
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【訳アリ物件買取PRO】 では日本全国で買取をしているので、どこに相談をすればよいか悩まずにすみますね。

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【訳あり物件買取プロの特徴②】 年間の買取相談が3,000件以上

 

出典: 【訳アリ物件買取PRO】

 

【訳アリ物件買取PRO】 では全国から様々な「訳あり物件」の売却相談があり、とても多くの専門的なノウハウを持っています。

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【訳あり物件買取プロの特徴③】 最短12時間の無料査定でスピーディー

 

ワカケン
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私自身も不動産の売却をなんどもしていますが、売却に時間がかかるのはとてもストレスです。
とくに売れにくい物件は時間がかかるので、ストレスも大きくなりがちですね。

 

【訳アリ物件買取PRO】 では最短12時間での無料査定で、買取までとてもスピーディーです。

出典: 【訳アリ物件買取PRO】

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【訳あり物件買取プロの特徴④】 現状での売買で保証も不要

 

【訳アリ物件買取PRO】 では、土地や家の中にたくさんの荷物やゴミなどがあっても、そのままの状態で買取をしてもらえます。

また、一般的には不動産を売ったあとには一定期間の保証をしますが、「契約不適合責任を免責」といいその保証も不要です。

 

ワカケン
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荷物やゴミを片づけたり、売ったあとの面倒もないので、とても楽で安心ですね!

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【訳あり物件買取プロの特徴⑤】 直接買取で仲介手数料がかからない

 

【訳アリ物件買取PRO】 では、難しい不動産を売りたい人から直接の買取をしています。

 

ワカケン
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一般的な不動産の売却では、売った金額に対しての仲介手数料がかかりますが、【訳あり物件買取プロ】なら仲介手数料がかかりません。

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【訳あり物件買取プロの特徴⑥】 お客様満足度97.2%で評判が良い

 

ワカケン
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お客様満足度97.2%となっており、評判や口コミが良いのも同社の強みです。

 

以下は 【訳アリ物件買取PRO】 のホームページより引用です。

昭和40年代の古いアパートで住んでいた男性が自殺をしました。
発見が遅れたこともあり、特殊清掃をかけるも畳についたシミが消えず、売りに出すにも金額がつかないということを業者から言われましたが、こちらで買取して頂くことができました。

道路が未接道のため再建築ができない古い戸建てを所有していました。
すでに引っ越し済みで長い期間空き家だったので、建物自体も老朽化していて賃貸に出すのも難しい状況でした。
値段がつけば良いと思っていましたが、思いもよらぬ金額で買ってもらえて助かりました。

離婚前に夫婦共有で所有していた不動産の、持分のみを買取して頂きました。
元妻と折り合いがつかず、どちらが買い取ることもできなくて揉めていたタイミングだったので、スパっと買い取ってもらえて良かったです。

以前は両親が住んでいて、祖母が亡くなったことで相続した物件です。
長いこと放置していたので、物件は残置物で足の踏み場もなく、ゴミ屋敷のようになっていました。モノを整理したりするのも大変な労力がかかりそうだったので、そのままの状態で査定して頂き買い取ってもらいました。

10年以上も放置していて雨漏りもかなりしている状態でした。
毎年無駄に固定資産税だけを払い続けていて困っていましたが、思ったよりも高い金額で買ってもらえてよかったです。
建物に放置していた残置物もそのまま引き受けて頂き助かりました。

 

年中無休・24時間受付中/
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まとめ

 

ワカケン
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特殊な状況や、特殊な物件を売却するのは難しいケースが多いので、対応できる不動産会社が少ないです。
一般的な売却をするよりも、訳あり物件でも買取をしている会社に売却するのがおススメです。
早く解決して負担を軽くすることが大切ですね!

 

不動産の買取をしている会社に売却するメリット
✅ スピードが速く即現金化ができる
✅ 近隣の人に知られないで売却ができる
✅ 売った後の保証をしなくてよい
✅ 面倒な手続きやローン特約などがつかない
✅ 直接買取をしてもらうと仲介手数料がかからない

 

ワカケン
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事故物件以外にも一般的には売却がしにくい物件があります。
専門的な知識がないとわからないことが多いですね。

 

売れにくい難しい物件を売却するのにおススメなのは【訳アリ物件買取PRO】 です。

再建築不可物件、底地、借地、など訳アリ物件などを専門に買い取りを行っております。

 

【訳アリ物件買取PRO】 の特徴

✅ 日本全国で買取
✅ 年間の買取相談が3,000件以上
✅ 最短12時間の無料査定でスピーディー
✅ 現状での売買で保証も不要
✅ 直接買取で仲介手数料がかからない
✅ お客様満足度97.2%で評判が良い

 

年中無休・24時間受付中/
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