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【不動産の仕事「初級編」】
不動産の営業マンに必要な住宅（外壁、シロアリ）のメンテナンス・修繕に関する知識
お客様から、「家はどのような手入れをすれば良いですか？」
という質問はよくあります。
仲介をする時にも、買取をする時にも、賃貸で管理をする時にも、
不動産営業マンには住宅の「メンテナンス・修繕」に関する知識が必要になります。
建物は、建てたら終わりではなく、
定期的に必要なメンテナンスを行うことで長持ちします。
住宅のメンテナンスで重要なのが、
●水を防ぐ
●シロアリを防ぐ
です。
「屋根の種類と必要なメンテナンス」では、屋根についての解説をしました。
ここでは、「外壁」と「シロアリ」についての解説をしていきます。
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外壁の種類とメンテナンス
【新築戸建て住宅の外壁材シェア】
| 窯業系サイディング | 78.3% |
| アルミサイディング | 8.8% |
| 金属サイディング | 3.7% |
| 木質系サイディング | 0.8% |
| モルタル | 5.8% |
| ALC | 0.4% |
| その他 | 2.4% |
引用：2021年３月版『住宅用建材使用状況調査』の概要（一般社団法人 日本サッシ協会）
一般的に使われている外壁の種類は、次に解説をする４種類です。
これら４種類の他にも、木質系サイディング、ALC、漆喰などもありますが、ここでは割愛をさせて頂きます。
窯業系サイディング
窯業（ようぎょう）系サイディングは、
セメントに繊維質を混ぜ、養生硬化し、板状に形成した外壁材で、
防火性能に優れた板状の外壁材です。
色やデザイン、厚さなど、とても豊富にバリエーションがあり、
他の外壁材に比べて価格が安いため、
現在の一戸建て住宅やアパートの外壁の主流になっています。
外壁の内側には「透湿防水シート」という耐久性の優れたシートが張ってあるので、わずかな水の侵入では家の内側までは雨漏りはしません。
【サイディングの劣化について】
- 割れ
- コーキング劣化
- 反り
サイディング自体の厚みにより変わりますが、
１４ｍｍの厚さのサイディングは釘打ちで施工されていることもあり、
割れやすい傾向があります。
また、サイディングの繋ぎ目の部分をコーキングで抑えていますが、
経年で劣化し、コーキングが瘦せてくると、サイディングの側面や内側に雨水が侵入します。
その雨水を吸収してしまい、サイディング自体が反り、
さらに内側に水が入るようになり、壁からの雨漏れが起きます。
施工されているサイディングの厚みや、施工状況、
日当たりや、雪害などの状況により変わりますが、
おおむね８年から１０年に一度は、
コーキングの打ち直しと、サイディングの塗装と点検を行う必要があります。
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金属サイディング
近年ではバリエーションの豊富さなどから、人気の外壁材です。
- 凹み、変形
- 穴
金属系サイディングは、
ひび割れや、雪害に強い反面、
衝撃や、塩害に弱い特徴があります。
わずかな凹みはリペアで直せますが、
大きく変形してしまうと、リペアで直すのは難しく、
カバー工法などで新しく張る工事になります。
窯業系サイディングと同じく、
塗装と点検を行う必要があります。
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モルタル壁
モルタル外壁は、セメント・水・砂を混ぜ合わせた素材で形成されたモルタルの下地によって作られた外壁です。
自然素材のモルタルなどもあり、意匠性の良さから2000年頃までは、外壁の主流でした。
窯業系サイディングが他の外壁に比べて、安価で施工のしやすさもあり現在は外壁の主流ですが、
現在でも建物の表情によりこだわりたい方や、自然素材にこだわりたい方には選ばれています。
- 割れ
- 割れ
モルタルは、表面に汚れが付きやすいく、
防水性能が劣り、ひび割れがしやすい特徴があります。
「チョーキング(白亜化)現象」という、外壁の表面にチョークの粉のようになって出てきてしまうことを言います。
外壁の塗装が熱や紫外線、風雨などによって劣化してしまうことによって発生する現象で、壁を触ると手に粉が付着します。
チョーキング現象が起き始めたら、外壁を塗装する時期です。
ひび割れも大きくなる前であれば、簡単に直せる場合が多いです。
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タイル
タイル張りの外壁は、高級感があり、塗装などが不要です。
施工方法は主に、
・湿式工法
・乾式工法
の２種類があります。
湿式工法は、いわゆるモルタルなどを使って、外壁タイルを下地に貼り付けていく方法です。
乾式工法は、接着剤で下地に外壁タイルを貼り付けて行く工法です。
- 施工不良
- 施工不良
他の外壁材でも同じですが、施工不良があると水が浸入します。
建物の室内まで水が浸入すれば、家の中からでもわかりますが、
タイル壁の場合は、外壁を外から見るだけでは異常に気が付きにくいです。
定期的に、
・タイルや目地に割れがないか。
・浮いているタイルがないか。
などの点検を行い、必要なメンテナンスをすると良いです。
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外壁の劣化による雨漏り被害
外壁のメンテナンス不備による雨漏りの被害を見てみましょう。
どれも、定期的に適切なメンテナンスを行っていれば防げたはずです。
水の侵入は木材が腐食するので、
次の項目で解説する「シロアリの被害」に繋がります。
建物を長持ちさせて資産価値を維持・向上させるためにも、
定期的に適切なメンテナンスを行いましょう。
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シロアリについて
白いアリという名前が付いているシロアリですが、
実はアリとは食性も生態も全く異なり、どちらかというとゴキブリの仲間です。出典：アース製薬 「シロアリを知る」
- ヤマトシロアリ
- イエシロアリ
出典：アース製薬 「シロアリを知る」
日本には22種類のシロアリが生息していますが、大半のシロアリは土壌改良に重要な役割を果たしている益虫です。
家屋に被害を及ぼすシロアリは5種類ですが、
主要なのはヤマトシロアリとイエシロアリ。
特にヤマトシロアリが多く、8～9割を占めます。ヤマトシロアリは、山や林の朽ち木や、庭や家の土台のあたりの湿って腐りかけた木材などでよく見かけます。
「餌場＝巣」なので、餌場の環境が悪くなると、新しい餌場を求めてコロニーごと移動します。イエシロアリは、屋根裏や床下、土中などで大きな巣を作ります。
そこを拠点に長い地下道を作って地下から侵入するため、家に付いたシロアリだけではなく、巣を探して巣ごと駆除することが必要です。出典：アース製薬 「シロアリを知る」
シロアリの被害
シロアリの被害を見てみましょう。
- 外蟻道
- 外蟻道
住宅の基礎の立上り部分をシロアリが上がると、
写真の箇所のように茶色の筋が出来ます。
この筋を「外蟻道」といい、
この茶色の筋の中をシロアリが集団で上ります。
外側から撮影をした写真ですが、
家の中で上がってる場合も多くあり、
その場合には床下からの点検を行わないと見つけにくいです。
シロアリが活発な春から秋にかけて、この程度の外蟻道が出来ていたら、建物の木部の被害はだいぶ進んでいます。
実際の建物内部のシロアリ被害を見てみましょう。
シロアリは濡れている木材を好んで食べるので、
住宅の中では、お風呂やキッチンなどの水を使う設備の周りに被害が出やすいです。
床下の換気が悪く湿度が高い場合や、
雨漏りをしていて、常に柱や土台などの木部が濡れている。
などの場合には要注意です。
このような状態になってしまうと、とても多額の修繕費用がかかってしまいます。
防蟻処理
防蟻処理に使用する薬剤には「土壌処理剤」と「木部処理剤」があり、
公益社団法人しろあり対策協会で認定されている防蟻成分は20種類、防腐成分も9種類存在します。
シロアリは「防蟻処理」という専用の薬剤散布で防ぐことが出来ます。
出典： 【シロアリ110番】
大きな被害が出てしまう前に、定期的に予防のメンテナンスがお勧めです。
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不動産の営業マンに必要な住宅（外壁、シロアリ）の修繕に関する知識：まとめ
雨漏り、外壁、シロアリ、などの被害は、修繕にとても多額の費用が掛かってしまいます。
建物を長持ちさせて資産価値を維持・向上させるためにも、
定期的に適切なメンテナンスを行いましょう。
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