不動産の契約調査業務の調査漏れで実際に起きる事

不動産の仕事
不動産の仕事不動産の仕事「初級編」

 

こんにちは。 運営者の「ワカケン」です。

 

【不動産の仕事「初級編」】
不動産の契約調査業務の調査漏れで実際に起きる事

 

仲介会社が買主様に行う重要事項説明の内容に重大な漏れがあると、
重要事項説明の義務違反で訴えられてしまう事もありますし、
買取会社の場合は、買取した後の商品化する際に予定が変わってしまう事もあります。

不動産の取引はとても重要な行為になるので、しっかりと念入りに調査をして契約を行うことが重要です。

ここでは、不動産業界に入って1年くらい経った人向けに書いています。
専門用語の解説などは致しません。

 

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よくある事例

近隣住民とのトラブル

 

騒音、異臭、駐車、動物の餌やりによる糞尿など。

マンションなどでは1つの建物で数十人から数百人が生活をしますが、一戸建てでも山奥の一軒家等でなければ、通常は近隣に複数の家があり、町内会などもあり、ある程度の集団生活になります。

売買をする物件の居住者が近隣に迷惑をかける人だった。
近隣にそういう人がいる。

など、前所有者や前居住者と、近隣住民とのトラブルを引き継いでしまうこともあるので、新しく家を買う人にはとても重要な内容です。

 

土地の地境のトラブル

土地の筆界と所有権界。

都市部やきれいに土地が形成された団地では少ないですが、郊外や田舎ではよくあります。

境界票の位置は土地の筆境で、所有権を主張する地境とは別の場合があります。

また、土地の境目にあるブロック壁なども、必ずしも土地の筆界にあるとは限りません。

何十年も前から使っているので時効取得もできます。

売却理由によっては難しい場合もありますが、売買の際には近隣所有者との地境の確認もしっかり行いましょう。

 

上下水道やガス管の越境や構造物の越境

 

当該地へ供給されているライフラインの配管が、隣地を経由している場合。
または、隣地への配管が当該地を経由している場合。

近隣の家と数軒でライフラインを共有していて、維持管理が必要なケースもあります。

 

ワカケン
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建て替える際に、とても遠くから水道管を引き直す必要がある時には、
場合によってはそれだけで数百万円もかかってしまうこともあります。

また、屋根や建物などの一部、ブロック壁などが隣地へ越境していて、
売買に伴い測量などの立会いで、隣地所有者から
「ずっと我慢してきたけど、所有者が変わるならこのタイミングで直して」
と言われる事もあります。

越境というのは「権利を侵害してる」ケースが多くあります。
対象物件の現地調査を念入りに行いましょう。

 

建ぺい率や容積率オーバー、違反建築など

 

中古戸建の場合に起きる事例です。

古い住宅の場合には、建築確認申請どおりに建っていない家はとても多くあります。

大手ハウスメーカーでも、建築確認申請とは違う家を建てている事があります。
また、増築されていることもよくあります。

建築時から違反建築。
増築により違反建築。

違反の程度によっては、新しく買われる方が住宅ローンを組めない場合もあります。

また、これは極端な例ですが、
増築未登記部分の所有権を主張する第三者がいる場合も稀にあります。

 

道路の調査漏れ

 

メインで接している道路の他に、細い砂利道や未舗装の道などにも接している場合に起きる事例です。

メインで接している道路の事は調べて、重要事項説明書に記載して、
他に接している砂利道や未舗装の道を調べないままに売買を行ってしまい、
買主が建築する際に設計士が調べたら、砂利道なども道路認定がされていて、
大きなセットバックをしなくてはいけなくなる等。

そのような事が起きてしまうと、土地の面積が大きく減ってしまいます。

 

ワカケン
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予定の家が建たない事や、資産価値にも大きな影響が出てしまいます。

 

事件や事故

 

当該物件で起きた事や近隣で起きた事を、買主や借主に説明していないと大きなトラブルになります。

とてもデリケートな内容なので、隠されてしまう事もよくあります。

売却の理由によっては難しいケースもありますが、
近隣へのヒアリングなどもしっかりと行うと防ぐことができます。

賃貸の場合は説明の義務には期限あります。

 

「制限行為能力者」の不動産売買

 

不動産取引は法律行為です。
「制限行為能力者」の不動産売買は、

・「成年被後見人」の場合、「成年後見人」を「法定代理人」として。
・「被保佐人」の場合には、「保佐人」の同意を得て。
・「被補助人」の場合、家庭裁判所が「補助人」の同意を必要とする行為とする旨の審判がされている場合にはその同意を得て。

など、特別な手続きが必要になります。

 

近年に多くなっているのが、売主が認知症などを患っており、判断能力が欠けるケースです。

親族が代理人になるケースが多いですが、代理人だけの主張で取引を行うのではなく、登記名義人や所有者本人の意思確認や判断能力確認を必ず行いましょう。

 

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まとめ

実際の不動産取引の現場では、もっと様々な事が日常的に起きます。

売主も買主も一般のお客様の場合には、仲介会社だけが確認を行う立場になります。

仲介業務を行う自分のためにも、安全に取引が出来るよう、
しっかりと漏れが無いように確認を行いましょう。

 

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