【競売物件はやばいのか?】恐怖やトラブル・リスクを不動産業界歴25年の経験者が解説します

不動産の仕事
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こんにちは。 運営者の「ワカケン」です。

運営者の「ワカケン」です。 40歳で湘南に移住しました。 不動産、サーフィン、キャンプ、旅が大好きです。 不動産は25年で仲介と買取で2,500件以上の取引をしてます。 サラリーマン、個人事業主、共同創業、売上100億円のベンチャー企業の管理職など色々やりました。 不動産業に就職や転職を考えている方や、不動産に関わる役立つ情報を提供します。

 

競売物件ってお得に買えるって聞いたけど・・・
普通に買うのと違って「危ないこと」もある?
実際にはどんなことがあるのかな?

ワカケン
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私は25年ほど不動産の仕事をしてきて、多くの物件の買取や仲介をしてきました。
その中で競売物件を買って、私自身や、私の周りで起きた恐怖やトラブルを解説します。

 

 

【競売物件はやばいのか?】実際に経験した恐怖やトラブルの数々です。

・違う物件を落札した
・入居者が退去しない
・引渡し前に子供が親を刺した
・引渡し前に自殺してた
・引渡し前に放火された
・排水管にコンクリートを流された
・元の所有者が退去後に何度も来る
・隣地所有者と敷地境界のトラブルが起きた
・隣接地に変人がいた
・暴力団関係者の占有者がいた
・猫屋敷で庭からもたくさんの骨が出てきた
・床下、屋根裏までゴミだらけ
・庭に大量のゴミが埋まっていた
・荷物を撤去したら酷いシロアリの害が見つかった

 

 

競売物件はふつうの仲介物件とは違うので、独特の怖さはあります。
回避する方法はありますが、防げないこともありますので、競売物件を買うには覚悟も必要です。

 

 

 

 

 

競売物件を買って本当にあった「怖いこと」「トラブル」「経験したこと」

 

ワカケン
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実際にあったことばかりです。
くわしく見ていきましょう。

 

違う物件を落札した、入札金額の間違いにも要注意

 

分譲地の建売物件で、道路をはさんで向かい合わせで「A」と「B」という2軒の家が競売になっていました。

同じ時期の競売でこういうことは珍しいですが、予定と違う物件を落札したのは単純に確認ミスです。

 

ワカケン
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幸運にもたまたま似たような物件だったために再販売ができましたが、もしも全く違う物件だった場合に、「落札をやめる」には売却基準価額の2割に相当する「入札保証金」を放棄しなくてはいけません。

 

査定を間違えて「高く落札」をしてしまった買取業者が、入札保証金を放棄して買取をやめることはたまにありますが、入札は事務的なので「間違いがないよう」に注意が必要です!

 

入札金額を1桁間違えて「高く入札してしまった」なんてこともあります。
この場合でも入札保証金を放棄すれば買わなくて済みますが、競売は事務的な作業なので注意が必要です。

 

 

入居者が退去しない「約束を守らない」、「暴力団や占有屋」

 

競売物件に住んでいる人は、「所有者(債務者)」と「賃貸で借りている人」の2パターンがあります。

どちらの場合でも自分で「引越しを希望している人」ではありません。

 

もともと所有して住んでいた人は、「住宅ローンなどの借りたお金が返せなくなった人と家族」です。

競落したことを伝えて立退き交渉をしますが、スムーズに進まないことも多くあります。

競売にまでなってしまう理由の一つに「お金や約束にルーズ」という一面があるので、居留守をつかわれたり、いつまでに退去するという約束を守らなかったり・・・

 

ワカケン
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立退き交渉は早朝や夜に何度も訪問したり、本当に面倒でやりたくないですね。
最近では立退き交渉は行わずに「退去の勧告」の通知をおくり、それでも退去しない場合には事務的に「強制執行」で明渡しを行うことが多いです。

※強制執行には時間とお金(50万円~200万円程度)がかかります。

 

今はなくなりましたが以前は暴力団関係者の「占有屋」という人たちが、競売物件に入居していることがありました。
とても高額の退去費用を要求されるなどのトラブルが頻繁にあったため、2003年8月に民法395条が改正され、そのような競売執行妨害ができなくなり、賃借人の占有者には6ヵ月間の明渡猶予制度となりました。

 

 

競売で落札した後に「事故物件」になってしまった

・引渡し前に子供が親を刺した
・引渡し前に自殺してた
・引渡し前に放火された
・排水管にコンクリートを流された

 

競売物件を最高額で落札をすると、裁判所は最高価買受申出人に売却不許可事由があるかなどの審査を行い、問題がなければ「売却許可決定」がされます。

 

ワカケン
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落札価格の残代金の納付は、売却許可決定がされてから約1ヶ月以内ですが、「売却許可決定」がされた後から住んでいる人への立退き交渉を始めます。

 

代金納付前に事件が起きていれば、「売却不許可の申出」「売却許可決定の取消し 」をすることができますが、代金納付をした後では一切できなくなります。

 

ワカケン
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入居者を刺激するといけないので、最近では立退き交渉は行わずに「退去の勧告」の通知をおくり、それでも退去しない場合には事務的に「強制執行」で明渡しを行うことが多いです。

※強制執行には時間とお金(50万円~200万円程度)がかかります。

 

 

元の所有者が退去後に何度も来る

 

競売になってしまった家を所有して住んでいた人は、自分の意志で退去したわけではありません。

取得後にリフォームをしている時からたまに見に来てましたが、リフォームが完成して販売をしている時には、インターフォンを鳴らすようになりました。

警察やその人の親族にも連絡をしましたが解決する方法はなく、本人に何度も話して来なくなりましたが・・・

 

ワカケン
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販売ができないかもしれないと恐怖を感じました。

 

 

隣地所有者と敷地境界や様々なトラブルが起きた

 

通常の売買では敷地境界のきめる測量を行うことが一般的ですが、競売の場合では測量や敷地境界の確定はされません。
境界標がなくてもそのまま引渡しを受けます。

競落して引渡しを受けた後に測量を行い、多くの場合では問題なく境界確定ができますが、まれに隣地の人の主張が激しい場合があります。

 

また、競売物件では入札前に近隣調査なども通常よりやりにくいため、隣接地の住人が変わった人だったこともあります。

・日中はとても紳士的な人が毎晩酔って大声で奇声をあげる。
・とても激しい夫婦喧嘩をする。
・窓からじっと見てくる。
・何かの用事をつけて毎日来る。

 

ワカケン
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競売物件だからという理由だけではありませんが、近隣調査がやりにくいことは大きなリスクになります。

 

 

庭から「動物の骨」や「ゴミ」が大量に出てきた

 

 

競売物件の情報はインターネットからでも詳細が見れて、「3点セット」と呼ばれる資料には、「執行官の意見」に敷地内や建物内の状況が書かれていて、写真も数枚があります。

ただし、一般的な内見で見るような情報量はありません。

 

ワカケン
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資料をつくる執行官は、「事実は隠しません」が、「積極的な調査はしません」。
見たこと・聞いたことを資料に書きます。

 

競売物件は内見ができずに資料だけで入札をしなくてはいけません。
物件にある不用品の処分は、すべて取得した人が行います。

 

 

荷物を撤去した後にひどいシロアリの害があった

 

競売物件の買う時には内見ができず、荷物がたくさんあることが多いです。

荷物を処分してやっと建物の状態がわかるまで見れるようになったときに、とてもひどいシロアリの害があったことが何度かあります。

 

ワカケン
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シロアリの被害は程度によりますが、直すのに費用がかかります。
内見ができないで買うリスクをどこまで許容するかがポイントです。

 

 

競売物件を買う時の「注意点」と「トラブルやリスクを回避する方法」

 

ワカケン
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競売物件を買うことに慣れていない場合だと、びっくりするようなことが頻繁にあります。
大変さは別にして、多くの場合には知っていれば対応ができることばかりです。

 

✅ 物件を特定せずに近隣へのヒアリングは必須です。
✅ 荷物の量や建物の状態で「処分費用」や「修繕費用」をしっかり予測しましょう。
✅ 強制執行で必要となった手続き費用や、人件費、荷物運搬用のトラック費用はすべて落札者負担になります。
✅ 所有者から「残置物の所有権放棄書」に署名捺印をかならずもらいましょう。
✅ 区部所有のマンションでは管理費や修繕積立金の滞納もチェック

 

 

競売物件のメリット・デメリット(リスク)

宅建に合格にはメリットがたくさん!

 

ワカケン
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少し怖いことばかりを書きましたが、競売物件にはメリットも多くあります。

 

競売物件のメリット

✅ いつでも物件がある
✅ 事務的で手続きがシンプル
✅ 事務的なので駆け引きや調整がない
✅ 最高額で入札すれば買える(売却不許可事由に該当しなければ)
✅ 強制執行をすれば必ず引き渡してもらえる

 

競売物件のデメリット(リスク)

✅ 内覧ができない
✅ 公開情報が限定されている
✅ 契約不適合責任がない
✅ 入札に20%の保証金がいる
✅ 物件の引き渡し義務がないので立退きが必要
✅ 今は競売への参入者が多く安く買うことが難しい
✅ 入札しても落札できないことのほうが多い

 

 

競売物件を買うのに「向いてる人」「向いてない人」

 

ワカケン
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競売物件を買うことには「向き」「不向き」があります。
向いてない人が競売物件を買うと大きなストレスになってしまいます。

 

競売物件を買うのに「向いてる人」

✅ 仲介会社や売主との交渉をせずに「事務的に進めたい人」
✅ 後から色々出てきても気にしない人
✅ 立退きをすることなどが気にならない人

 

競売物件を買うのに「向いてない人」

✅ 買う前に全部をしっかり確認したい人
✅ 後から色々なことが起きるのが嫌な人
✅ 仲介会社や売主と人間関係をつくり交渉や調整をしたい人
✅ 立退き交渉などをしたくない人

 

 

競売物件とはどういうものか

 

競売物件とは・・・

「住宅ローン」「事業融資」を借りている人が支払いができなくなり、債権者(お金を貸している人)が債権回収を強制的に行う場合に売却される物件です。

 

一般的には「6ヶ月間」滞納をすると強制的に競売になります。

 

ワカケン
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競売になる前に「債務整理」や「支払方法の変更」などがされる場合がありますが、どのようは方法でも解決ができない場合に競売になります。

 

 

競売物件の買い方

 

ワカケン
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競売物件の買い方を見ていきましょう。
一般的な仲介などとは違い「とても事務的」です。

 

競売物件の情報を集める

まずはどんな物件が競売になっているかを見てみましょう。

競売物件になっている物件を調べるには、裁判所でも競売物件の情報が見れますが、いまはインターネットの「BIT(不動産競売物件情報サイト)」で探すことが一般的です。

 

このサイトでは全国の裁判所が競売の開始を決定した物件情報を扱っていて、「3点セット」の物件明細書、現況調査報告書及び評価書等をダウンロードする以外にも、売却基準価格やどのような不動産なのかなども確認できます。

 

その他にも過去の情報を調べて最高入札価格を調べられます。

物件を買いたい地域を選択して、検索をすると「現在競売が決定している物件」の情報が出てきます。

 

「3点セット」を入手し・調査・検討する

 

 

3点セット(物件明細書,現況調査報告書及び評価書等)をダウンロードして、物件情報の詳細を確認します。

・入札期間の公告
・売却基準価格
・買受申出保証額
・物件目録
・物件明細書
・物件調査報告書
・法務局資料
・間取り図
・現地写真
・評価書

 

とても詳細な情報が出ていますが、一部が非公開になっている箇所もあります。
その際には裁判所に行って確認ができます。

 

ワカケン
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ただし、3点セットに記載されている情報だけでは失敗してしてしまうことも多々あります。
仲介物件を買うような調査はできませんが、自分でもできる限りの確認を行いましょう!

 

 

買受申出(入札)をする

 

ワカケン
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物件が決まったら「買受申出(入札)」を行います。
入社期間は1週間なので間違いのないようにしましょう。

 

下記のリンクでからも確認できます。
BIT:入札等の手続について(入札等の手続の流れを閲覧できます。)

入札は保証金(基準価格の2割以上)を振込んだあとに、提出書類を裁判所へ持参するか、郵送で行います。

 

提出書類は以下のものになります。

①入札書
②暴力団員等に該当しない旨の陳述書
③入札保証金振込証明書
④添付書類
個人は住民票、法人は代表者記載事項証明書か登記事項証明書
※代理人による入札や、宅建業者などは別の書類が必要です。

 

詳しくは、入札等の手続きについて:提出書類 をご確認ください。

 

開札・売却許可決定(民事執行法第71条:売却不許可自事由)

 

入札期間が終了した1週間後に裁判所で入札額の開札が行われ、1番高い金額で入札をした人や会社が落札者となります。

開札結果の確認は、裁判所やBITで確認することができます。

 

 

ワカケン
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落札されていた場合は入札時に払った保証金が入札価格に充てられます。
・落札ができなかった場合の保証金は返金されます。

 

裁判所では最高額の落札者に対して「民事執行法第71条の売却不許可事由」に該当しないかの確認をしてから、問題がなければ売却許可決定がされます。

 

(売却不許可事由)
第七十一条 執行裁判所は、次に掲げる事由があると認めるときは、売却不許可決定をしなければならない。
一 強制競売の手続の開始又は続行をすべきでないこと。
二 最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格若しくは能力を有しないこと又はその代理人がその権限を有しないこと。
三 最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない者の計算において買受けの申出をした者であること。
四 最高価買受申出人、その代理人又は自己の計算において最高価買受申出人に買受けの申出をさせた者が次のいずれかに該当すること。
イ その強制競売の手続において第六十五条第一号に規定する行為をした者
ロ その強制競売の手続において、代金の納付をしなかつた者又は自己の計算においてその者に買受けの申出をさせたことがある者
ハ 第六十五条第二号又は第三号に掲げる者
五 最高価買受申出人又は自己の計算において最高価買受申出人に買受けの申出をさせた者が次のいずれかに該当すること。
イ 暴力団員等(買受けの申出がされた時に暴力団員等であつた者を含む。)
ロ 法人でその役員のうちに暴力団員等に該当する者があるもの(買受けの申出がされた時にその役員のうちに暴力団員等に該当する者があつたものを含む。)
六 第七十五条第一項の規定による売却の不許可の申出があること。
七 売却基準価額若しくは一括売却の決定、物件明細書の作成又はこれらの手続に重大な誤りがあること。
八 売却の手続に重大な誤りがあること。

引用:民事執行法(昭和五十四年法律第四号)

 

 

代金納付・所有権移転登記・引渡し・強制執行

 

裁判所より売却許可決定がされて正式に「買受人」となります。

売却許可決定から1ヶ月以内の日を代金納付期限として指定されるので、その日までに必ず代金を納付しましょう。

納付する金額は、入札額から保証金を引いた金額です。

 

 

ワカケン
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もしも代金納付しなかった場合には「買受人としての権利を失効」してしまい、預け入れている保証金は返還されません。

 

代金納付をした後に所有権移転登記がされ「買受人が所有者」となります。

 

所有権移転登記がされた後にもまだ入居者がいる場合には「明渡し交渉」をしなくてはいけません。

もしも入居者が立ち退かない場合には
・代金納付から6ヶ月以内に
・裁判所に申し立てを行い
・明渡しを命じる引渡命令を出してもらいます

 

それでも入居者が立ち退かない場合には「明渡しの強制執行」となります。

 

明け渡しの強制執行行うには多額の費用がかかります。
安くても50万円以上、高いと300万円なんて事もあります。

予納金65,000円~
荷物の運搬費用通常の引越しの3倍程度
荷物の保管費用・倉庫代荷物の量による

 

 

まとめ

✅ 競売物件にはメリット・デメリットがあります。
✅ 対策をしっかりしてから競売物件にのぞまないと大変なことも起きてしまいます。
✅ 競売物件はかならず安く買えるわけではありません。

 

ワカケン
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競売物件での購入を考えているなら、しっかり対策を勉強してから行いましょう!

 

 

 

 

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