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【不動産業へ就職や転職を考えている方へ不動産業の解説】
「中古住宅の買取リフォーム再販売」の仕事
「不動産買取営業」の仕事では土地の買取をメインに解説しましたが、ここでは中古住宅の買取の仕事を詳しく解説させていただきます。
上場企業だけではなく、地域の中小企業などの不動産会社も、中古住宅の買取をしている会社がたくさんあるので正確な数字は出ません。
全国で中古住宅を不動産会社が買取をしている件数は、戸建とマンションを合わせて「約50,000件」と言われています。
販売金額では約14兆円規模で、とても大きな産業になっています。
国内の不動産業が全体で43兆円ほどなので、
中古戸建の買取販売で約1/4ほどになります。
今後、更に大きくなると言われています。
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それでは詳しく見ていきましょう。
中古住宅には、「戸建」と「マンション」があります。
会社によって得意不得意や好みがあります。
「戸建しか買取しない」
「マンションしか買取しない」
マンションの買取をする会社にも、
「安いマンションしか買わない」
「高いマンションしか買わない」
それぞれの会社が差別化をしています。
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中古住宅の買取リフォーム再販売の仕事
「中古住宅の買取再販売」とはどういう仕事かから説明します。
「売買仲介の一般的な物件編（その①）」で売りたい人の理由について解説していますが、様々な理由により中古の住宅が売却されます。
その中で家を買う一般のお客様には売られずに、一定数の中古住宅が買取をしている不動産会社に売却されます。
買取をした不動産会社は、その中古住宅をリフォームやリノベーションをして価値を付けて、家を探されている一般のお客様へ販売をします。
不動産会社が買取をする場合の特徴
家を売りたい人が、買いたい人ではなく、不動産会社に売却をするのは実はメリットがいくつかあります。
✅ 何度も見学に立ち合わなくていい。
✅ いらない荷物などをそのままでいい。
✅ 庭などもきれいにしなくていい。
✅ 契約した後にキャンセルが無い。
✅ 売った後の保証をしなくていい。
「時間がかかってもいいから少しでも高く売りたい」という場合には、一般のお客様に販売活動がされますが、「上記のメリットの方が良い」という場合には不動産会社が買取をする場合が多いです。
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中古住宅の買取の営業
「中古住宅の買取」をする仕事の営業は具体的にどのようにしているのかを解説します。
基本的には「買取営業」の記事で「小規模の土地の買取」で解説している内容と同じです。
「中古住宅の買取をしてます。売却物件をご紹介下さい」と営業をするのが一般的です。
・税理士、弁護士などの士業周り
・空家など所有者へ直接の営業
リフォーム、リノベーションの企画
営業をして売却物件を紹介してもらったら、その物件を商品化するための「リフォーム」や「リノベーション」の企画を考えます。
一般的に言われている「リフォーム」と「リノベーション」の違いは下記の通りです。
● リノベーション・・・新しい価値をつける工事。
物件の築年数が新しく、間取りを変更する必要がなく、水回り設備の交換や、壁紙の張り替え、外壁の塗装、などで済む場合には「リフォーム」と考えます。
下記のような内容になると、「リノベーション」という場合が多いです。
水回り設備の交換や、壁紙の張り替え、外壁の塗装。
戸建の場合で、庭や駐車場の工事をする場合も多くあります。
リノベーションでの間取り変更の具体例
戸建の間取り変更
【築５０年の現状間取りです】
３５年前に一度リフォームがされていますが、和室が多く、動線の良くない昔の家の間取りです。
↓↓↓↓↓↓
【リノベーションで間取りを変えた後です】
動線を整えて、現代の生活に合わせて使いやすい間取りに変えています。
壁、床、天井などは一度壊してしまうので、全ての箇所を点検し、必要な補強工事も行います。
木造住宅で、特に在来工法と呼ばれる「木造軸組構法」は、木造のツーバイフォー工法や、鉄骨造に比べて間取りの変更がしやすいです。
マンションの間取り変更
【築３５年の現状間取りです】
２０年前に一度リフォームがされていますが、動線の良くない間取りです。
↓↓↓↓↓↓
【リノベーションで間取りを変えた後です】
動線を整えて、現代の生活に合わせて使いやすい間取りに変えています。
古いマンションの場合は、壁や床下に入っている水道管やガス管が古くなっていて危険なので、室内の壁や床や天井を全て壊して、「スケルトン」と言われる何もない状態までしてしまえば、その後は室内の範囲内であれば随分と自由に間取りが変えられます。
リフォーム予算の企画
「リフォーム」「リノベーション」の企画を考える時には、一緒に予算も考えます。
工事内容を少なくして販売価格を抑えたほうが良いか。
全く別な家になるほどのリノベーションをして、しっかりした金額で販売をした方が売りやすいか。
地域性や物件特性、想定顧客の特性など、様々な角度から企画を考えます。
●物件価格が低額のエリアで価格が高い物件。
●高額のエリアで安っぽいチープな物件。
このような物件は販売がしにくい傾向があります。
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不動産買取の契約～リノベーション工事～販売活動
リフォームの企画と予算を決めて、
買取に必要な調査等を全て行うと、買取の契約になります。
その後に、引き渡しを受けた後に「リフォーム」や「リノベーション」の工事を行い、
工事が終われば、販売活動になります。
工事は、自分でリフォーム会社を手配して、工事の監督をする場合と、
大きな会社では、工事監督の専門スタッフがいる場合があります。
販売については、買取を担当した営業マンが販売まで行う場合と、自社では販売をせずに、仲介会社に販売をお願いする場合があります。
販売については、「売買仲介」の記事を参考にご覧ください。
中古住宅の買取をしている大手企業と年間販売件数
上場企業をメインに社名を出して解説します。
中古住宅の買取再販売をしている会社と、年間に買取している件数を見てみましょう。
※カッコ内の戸数は2022年度の販売件数です。
これらの会社は中古住宅の買取をしている会社のごく一部で、他にもとても多くの会社があります。
戸建をメインで買取再販売をしている会社の年間販売件数
● カチタス（約5,209戸）
● リプライス（約1,718戸）
※リプライスは、カチタスの子会社になるので、
この２社で年間に約7,000戸もの買取をしている国内最大の中古住宅の買取会社です。
マンションをメインに買取再販売をしている会社の年間販売件数
● レジデンシャル不動産（約1,673戸）
● スターマイカ（約1,395戸）
● 大京穴吹不動産（約1,235戸）
● インテリックス（約1,152戸）
● フジ住宅（約1,077戸）
● ホームネット（約1,066戸）
● 長谷工リアルエステート（約888戸）
● イーグランド（約865戸）
● オークラヤ住宅（約701戸）
● エフステージ（約664戸）
これらの会社以外にも、年間に数百戸のマンション買取をしている会社は全国にたくさんあります。
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まとめ
・中古住宅の買取は、2023年でも年間に約50,000戸と、とても大きな産業です。
・これから更に大きくなる産業です。
・リフォームやリノベーションの企画と工事が、とても重要です。
・新しい会社で、勢いよく成長している企業が沢山あります。
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