売買仲介の種類と不動産の種類【不動産業へ就職や転職】

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【不動産業へ就職や転職を考えている方へ不動産業の解説を】
売買仲介の種類と不動産の種類

不動産業の「売買仲介」の仕事に興味があるけど、実際にはどんな仕事をしているのかな？

ワカケン

『販売』については、こちらの記事で書かせていただきましたが、分譲地や建売の仲介の場合には、販売とほぼ同じように仕事をしますので、不動産取引の仕組みをご存じない方には見分けることは難しいかと思います。

尚、新築マンションに関してはほぼ販売のみで仲介で売却される事はとても少ないです。
新築されてから１年以上経過して新築ではなく「未入居物件」となってから仲介に出てくることはたまにあります。

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仲介の仕組みと種類
1. 仲介の仕組み
2. 仲介の種類
不動産の種類
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仲介の仕組みと種類

仲介の仕組み

ワカケン

『販売』と『仲介（媒介：ばいかい）』は似たような仕事に見えますが、全く違う仕事です。

『販売』は売主もしくは売主の代理人が、買主へ直接の売却（販売）を行います。

『仲介』は「売りたい方」と「買いたい方」を繋ぎ、
価格を含めた諸条件等を取りまとめる仕事です。

「売りたい方」と「買いたい方」を１社だけで取りまとめる仲介もあれば、
「売りたい方」にはA社、「買いたい方」にはB社が入り、A社とB社の共同で取りまとめる『共同仲介』もあります。

共同仲介は一般的には「売り側」と「買い側」の１社づつですが、１棟マンションや１棟ビルなどの場合には、３社や４社の共同仲介もあります。

仲介の種類

一般的には「仲介」と言われますが、
宅地建物取引業法上では「媒介（ばいかい）」と言います。

媒介には３つの種類があります。
・専属専任媒介（せんぞくせんにんばいかい）
・専任媒介（せんにんばいかい）
・一般媒介（いっぱんばいかい）

それぞれの違いを見ていきましょう。

【専属専任媒介】

売却をしたい依頼者が、依頼した不動産会社以外の不動産会に重複して依頼することができないと同時に、依頼した不動産会社が紹介する相手(顧客)以外の人とは取引できない媒介契約を言います。

依頼者は自分で直接買いたい方を見つけた場合でも直接販売することは出来ず、依頼をした不動産会社が間に入り仲介（媒介）業務を行います。

却依頼を受けた不動産会社にとっては、依頼者が他の不動産会社に頼んでしまう心配がなく、依頼者が自分で売却相手を見つけてしまう可能性もないので、営業活動の努力が無駄になることはなくなります。

専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、
指定流通機構への物件登録を、媒介契約締結の日から5日以内に行い、登録済み証を依頼者に渡します。
依頼者に対し業務状況の報告を１週間に1回以上行う必要があります。

依頼を受けた不動産会社に有利な為、他の２つの媒介契約に比べてより丁寧な業務が要求されています。

媒介契約の期間は最長で３か月と決められています。
依頼を受ける会社にとって有利な内容の媒介契約になってはいますが、依頼者は媒介契約をした不動産会社の営業活動に不満がある場合には、依頼者側から媒介契約を解除することが出来ます。

【専任媒介】

依頼者が、売却を依頼をした不動産会社以外の不動産会社に重複して依頼できない媒介契約をいいます。
ただし、依頼者は自分で買いたい方をみつけて取引することは出来ます。

売却依頼を受けた不動産会社にとっては、依頼者が自分で取引相手を見つけてしまう可能性はありますが、一般媒介契約の場合と異なり、他の不動産会社に売却依頼を取られてしまう可能性はありません。

営業努力が無駄になる確率は低いので積極的な営業活動を行います。

専任媒介契約を結んだ不動産会社は、
指定流通機構への物件登録を媒介契約締結日から7日以内に行い、登録済み証を依頼者に渡します。
依頼者に対し業務状況の報告を2週間に1回以上行う必要があります。

【一般媒介契約】

依頼者は複数の不動産会社に同時に重複して売却の依頼を直接行えます。
また、依頼者が自分で買いたい方を探して売却の契約を行うこともできます。

依頼を受けた不動産会社側では、他の会社でも売却活動を行っているので、自分の営業活動が必ずしも成果につながるとは限らないので、専属専任や専任での依頼よりも使って良い広告費を少なく設定する会社もあります。

媒介の３種類を見てみるとそれぞれに違いがあります。
依頼を受ける不動産会社からすると専属専任媒介で依頼を受けたいですが、売りたい方は不動産会社との信頼関係の度合い、売却の状況など、様々な状況を考えたうえで依頼をされます。

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不動産の種類

次に不動産の種類について見てみましょう。

不動産は大きく分けて『土地』と『建物』に分かれます。

『土地』には、住宅を建てるための「宅地」の他に、農業活動を行うための「田」や「畑」、「山林」、「雑種地」、
この他にも、牧場、原野、墓地、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地など。
全部で２３種類があります。

『建物』には、一般的な住宅などの「居宅」や「共同住宅」、お店などの「店舗」、会社などの「事務所」の他に、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所。
校舎、講堂、研究所、病院、診療所、集会所、公会堂、停車場、劇場、映画館、遊技場、競技場、野球場、競馬場、公衆浴場、火葬場、守衛所、茶室、温室、蚕室、物置、便所、鶏舎、酪農舎、給油所など。
全部で３７種類があります。

ワカケン

こうやって書きだせば確かに在りますが、不動産という視点で見なければ特に気にして見る事は少ない施設などもありますよね。

『土地』と『建物』の種類について見てみましたが、不動産取引を行えるものと、行えないものがあります。
また、不動産取引を行える場合でも特別な許可や届出が必要な物も多くあります。

次の記事では、一般的な不動産会社が通常の仕事の中で取扱う、家を建てるための土地や、一般的な住宅に絞って営業活動の現場をご説明させていただきます。

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