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【不動産の仕事「初級編」】
不動産の営業マンに必要な住宅（屋根）のメンテナンス・修繕に関する知識
お客様から、「家はどのような手入れをすれば良いですか？」
という質問はよくあります。
仲介をする時にも、買取をする時にも、賃貸で管理をする時にも、
不動産営業マンには住宅の「メンテナンス・修繕」に関する知識が必要になります。
分譲マンションの場合には、
建物全体のうち、建物の構造躯体や共用部分については、
所有者や入居者が全員で使用するので、管理組合で必要な修繕を行います。
それぞれの部屋を所有している区分所有者が個別にメンテナンスをするのは、
部屋の中の「専有部分」のみになります。
・水回り設備や給湯器
・フローリングやドアなどの建具類
・給排水の配管やガス管
などです。
分譲マンションの専有部分のメンテナンスは「壊れたら直す」で良いので、さほど難しいことはありません。
ここでは、主に戸建住宅やアパートでのメンテナンスの解説をさせて頂きます。
戸建やアパートでも分譲マンションと同じように、
水回り設備や給湯器、フローリングやドアなどの建具類、給排水の配管などは、「壊れたら直す」部分ですが、
『壊れないように修繕する』予防的なメンテナンスがとても重要になります。
屋根や外壁など建物の重要な部分は、しっかりとメンテナンスをしていれば長持ちし、
一度のメンテナンスも数十万円程度で済む場合が多いですが、
壊れてしまってから直す場合には、修繕費用が数百万円にもなってしまう事も珍しくありません。
建物は、建てたら終わりではなく、
定期的に必要なメンテナンスを行うことで長持ちします。
分譲マンションでは「長期修繕計画」などで大規模な修繕を計画的に行いますが、
戸建やアパートでは、所有者が全てのメンテナンスを自分で行います。
雨や雪の多い地域、日光の強い地域、海のそばなどの塩害のある地域、
それぞれの地域特性により、多少の違いはありますが、
おおむね１０年に１度程度のペースで大規模なメンテナンスを行う必要があります。
住宅のメンテナンスで重要なのが、つぎの2つです。
●水を防ぐ
●シロアリを防ぐ
ここでは「屋根」の種類と、必要なメンテナンスを見ていきましょう。
「外壁とシロアリ」についてはこちらからご覧ください。
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水を防ぐ
木造や鉄骨造やコンクリート造など、建物の構造に関係なく、
建物が劣化する原因で一番大きいのが【水の侵入】です。
【水の侵入】を防ぐことが本当に重要です。
外部からの水を防いでいる部分は「屋根」と「外壁」になります。
「屋根」にはいくつかの種類があり、
種類ごとに必要なメンテナンスが変わります。
個別に見ていきましょう。
屋根の種類とメンテナンス
瓦屋根
瓦屋根には、陶器のように焼いている「焼き瓦」。
「セメント瓦」、「平瓦」など、多くの種類があります。
瓦は重量があり丈夫ですが、
「割れ」、「ズレ」などが経年により起きます。
また、棟などの漆喰部分が経年で劣化し剝がれてきます。
- 瓦のズレ
- 漆喰の剥がれ
- 漆喰の剥がれ
屋根と下地の野地板の間には「ルーフィングシート」という、
防水のためのシートが貼ってあります。
瓦が割れたり、ズレたりしていても、すぐに雨漏れが起きるわけではありませんが、ルーフィングシートも設置から１０年を過ぎると劣化が始まります。
建築後２０年以上が過ぎていて、１度も屋根のメンテナンスがされていない場合は、ルーフィングシートが破れている場合が多くあります。
瓦屋根の場合には、塗装が必要ではないことが多いですが、
１０年に１度くらいを目安に、瓦の割れやズレの点検と合わせて、
漆喰部分の補修と、ルーフィングシートの点検をするのが良いです。
また、セメント瓦などで表面にコケが付く場合があります。
少々でしたら問題は無いですが、
コケが盛り上がるほど付いていたり、
その状態のまま長期間が経つと、セメント瓦に水を含んでしまい雨漏れの原因になります。
適度なタイミングでの清掃をお勧めします。
板金屋根
板金屋根の種類には、
・ガルバリウム合板
・亜鉛メッキ合板
・ステンレス板
・銅板
など、いくつかの種類があります。
軽量のため建物にかかる負荷を軽減出来たり、
屋根の傾斜を緩くできるメリットがあるので、
近年では多く使われている屋根材です。
金属のため、サビに弱い特徴があります。
- 板金屋根のサビ（ピンホール）
- 板金屋根のサビ（軒先）
- 野地板の腐食
わずかな錆からできるピンホールでも、水が浸入し続けるとルーフィングシートの劣化部分から野地板まで水が浸入し腐食します。
１０年に一度程度を目安に、塗装と接合部分の点検を行うのが良いです。
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スレート屋根
「スレート屋根」は、セメントを加工し薄い板状にした屋根材です。
軽量で施工がしやすく、瓦に比べて安価で、種類がとても多くあることから、日本で１番多く使用されている屋根材です。
「カラーベスト」や「コロニアル」と呼ばれることもありますが、
これらはメーカーごとの商品名になります。
- 劣化したスレート屋根
- 劣化したスレート屋根
日当たりにもよりますが、スレート屋根は７年くらいから劣化が始まります。
また、瓦や板金に比べて耐久性が劣り、割れやすい特徴があります。
１０年に一度程度を目安に、塗装と割れの点検を行うのが良いです。
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アスファルトシングル
「アスファルトシングル」は、ガラス繊維を基盤にアスファルトを浸透させコーティングし、着色された砂粒が表面に吹き付けられているシート状の屋根材です。
「アスファルトルーフィング」は屋根の下地材で、別のものになります。
軽量のシート状で、専用の釘とセメント系接着剤で施工します。
表情が豊かなので、ログハウスや、複雑な形状の屋根、曲線の屋根などに施工されます。
- めくれた状態
- 破れた状態
アスファルトシングルは、湿気と強風に弱い、表面の石粒が剥がれる、などの特徴があります。
定期的な点検の他に、
１０年に一度程度を目安に、水性塗料での塗装を行うのが良いです。
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雨漏りの被害
屋根からの雨漏りがはじまると天井にシミが出来始めます。
雨水が天井下地の木材を通ってくるので、木材のアクと一緒に出てきます。
このくらいにシミになると、天井の木材にはだいぶ腐食が見られます。
その後も雨漏れが続くと、下記の写真のように天井が落ちてきます。
雨漏れは早めに対応すれば、状況にもよりますが、
修繕費もさほどかからずに直せる場合が多いですが、
天井が落ちるほどの状況まで進行していると、
天井内部の木部のほとんどを作り直さなくてはいけなくなります。
修繕費用もとても高額になってしまうので、
・雨漏りがしないように予防のメンテナンス。
・雨漏りが起きたら早めの修繕。
をお勧めします。
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