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【不動産業へ就職や転職を考えている方へ不動産業の解説を】
はじめに自己紹介
このシリーズは不動産業界へ就職や転職を考えている方々へ向けて書きます。
また、とても酷い会社や上司にあたってしまい、心を壊してしまう方々もたくさん見てきました。
２０数年ほどいくつかの会社や地域で不動産の仕事をしてきて思うことは、不動産業は素晴らしい仕事ですが個人や複数の会社程度では日本中の不動産業界全体を変えることはとても難しいというか、不可能に近いです。
今まで沢山の人と接してきて、せめて自分と直接かかわる人達とは良い仕事をしたいと思い取り組んできました。
私もそれなりの年齢になり、残りの仕事時間が今までの仕事時間よりも短くなり、親子ほど年の離れた方々が業界に入って来るようになりました。
世界から悪徳な不動産業者や酷い上司がいなくなることが願いですが、それはとても難しいと思います。
私も初めての不動産会社ではいわゆるブラック上司でした。
私の業界経験は胸を張って誰かに誇れるほどではありませんが、
それなりではあると思うので不動産業界の本当のリアルを書くことにより、これから夢と希望に溢れて不動産業界に入る方々の参考になればと思います。
・不動産業にはどのような仕事や会社があるのか
・不動産業に就いて良かった事や悪かった事
・自分が経験した事やリアルな事
など、自分が知っていることや経験した事などを書こうと思います。
あくまでも自分目線で書き、特定の会社や個人を薦めることや、誹謗中傷することは書きません。
また、特定の会社や個人からマージンを頂くこともありませんし、自分が支払うこともありません。
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自己紹介
初めに自己紹介をさせて頂きます。
もうすぐ50代になりそうな既婚者です。
趣味はサーフィン、キャンプ、音楽フェスなど。
ＳＮＳやネットサービスも好きです。
もし今20代の前半ならネット系の仕事の会社に就職したいです。
高校を卒業し日本を代表する大企業に就職し工場勤務になり、耐えられずに1年半で退職。
次にコネで大手電鉄系の運送会社に転職するも1年で退職。
学生時代のアルバイトの時もそうでしたが、本当に忍耐力が無くて続きません。
高校生の時のアルバイトは全て飲食店なほどに以前から好きだった飲食業界に入り、「仕事は好きだけどずっと飲食店で働くのもな」と考えているときに常連のお客様から、
「うちの会社は不動産屋でマンションを販売してるんだけど、よければウチに来ない？」
と声をかけて頂き不動産業界に入ることを決めましたが、自分が返事をする少し前にほかの人で決まってしまいいきなり路頭に迷いそうでしたが、そのお客様から別な会社をご紹介頂き無事に不動産業界にたどり着きました。
22歳の時です。現在で不動産業の経験は２０数年になります。
今までの不動産業経験で、
・売買仲介で約400件くらい。
・土地や新築戸建ての分譲で約400件くらい。
・中古住宅のリノベーションで約300件くらい。
取引を経験、監督しています。
その他に居住用の賃貸仲介や、事務所や店舗の賃貸仲介などを少々。
営業から始まり、20人以上のマネジメントや、複数店舗のマネジメント。
新店舗の立ち上げや、赤字店舗の立て直し。
などなど、いわゆる零細企業から中小企業での仕事はある程度経験しています。
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1社目のパワハラ上司
東京都内某所で、設計事務所と売買仲介を行う会社。
社内は社長、営業部長、フルコミッションの営業2名、事務員さんと私の6名でした。
22歳の時にまともな社会人としての訓練や教育や勉強などをせずに流されるように不動産業界に入りました。
その時の気持ちは今でも覚えてますが、
「不動産業で人生を変えよう」「5年で一人前になる」と決めてました。
今にして思うとその時には一人前の基準もわかっていませんでした。
不動産に関しての知識が何もない状態でしたので、上司に言われる全てを信じました。
これが後々で大変な事になる原因でした。
当時の自分の上司は、10歳年上の32歳の営業部長。
部長といっても6人の会社なので、大企業の部長職とは全く違います。
大きな会社の人員規模でいえば営業主任とかくらいでしょうか。
入社して初日、研修などは何もなく一番初めにやったことは、今ではやってはいけない看板張り広告です。
当時は何も知りませんでしたからやりましたが、もし今同じ状況にあったらその場で辞めて帰ります。
1990年代の後半で、1990年代初頭のバブル崩壊から数年が経ち、地価や不動産価格が下がり、一般的なサラリーマン家庭や公務員の方々が住宅を買われ始めた頃でした。
当時はまだパソコンが普及していなく、不動産情報は主に「チラシ」「住宅情報誌」「現地販売会」でした。
情報はすべて不動産会社側にあり、一般のお客様は圧倒的に情報弱者の状態でした。
現在はインターネット上の不動産情報を全て把握している不動産営業マンは少ないと思うので、住宅を探されているお客さまのほうが情報を知っています。
私のいたエリアは東京の南側になりますが、新築の一戸建てやマンションの価格が現在と比べるととても安く、都内で少し頑張って仕事をされている方や夫婦ともに正社員で共働きの方、中央の公務員の方々ならさほど無理をしなくても購入できる価格でした。
その為、私に限らず一般的な売買仲介営業マンなら住宅の売買仲介で月に1～2件の契約というのは割と普通で、他社で成績上位の人だと月に4～5件の契約をされていました。
当時でメインの物件は新築戸建て（建売）で5,000万円台～7,000万円台でした。
当時の給料形態は、「固定給」が年齢に見合った額で、営業成績により「歩合」がありました。
歩合は「外交員報酬」という形態で支払われていました。
外交員報酬とは、企業に雇われているのではなく、委託を受けた外回り営業を行うものに対する営業報酬。という定義です。
正社員として会社に雇われていながら営業報酬は外交員として受け取る、なんとも不思議なシステムです。
今では外交員報酬で歩合を支払う会社は減りましたが、当時の零細や中小の不動産会社では一般的なシステムだったようです。
余談ですが、外交員報酬として受け取った歩合は個人事業の売上という概念なので、会社員として勤めていながら確定申告が出来ました。
会社で経費として申請できる以外の営業にかかる費用を経費として申請することが出来ました。
未経験の自分に何か特別な能力があったわけではないですが、毎月コンスタントに売買仲介での契約があったので、20代前半でも同世代の一般的な平均年収と比べると倍以上はありました。
そのせいもあり、私は当時の上司である営業部長の言うことを何でも信じていましたが、これが大きな間違いでした。
その部長は宅建も持っていなく、後で解かりましたが教わったことの多くが嘘ばかりでした。
当然お客様に対してもです。
本当に信じられませんが、今でも零細企業や中小企業ではこういう人がまだまだ沢山いると思います。
また、この部長は絵に描いたようなパワハラ上司でした。
パワハラで検索して出てくることはほとんどされたか、私以外の人に対して行っていました。
以下は私がされたことのほんの一部です。
・早朝や深夜や休日など時間に関係なく携帯電話に連絡が来る。
・電話に出ないとなぜ出ないのか翌日に小一時間説教をされる。
・毎朝毎晩にミーティングと称した武勇伝を２時間聞かされる。
・勤務時間中にも教育と称した説教や武勇伝が3時間は普通。
・休日に部長のデートの運転手をする。
・買い物の荷物持ち。
あげればきりが無いですが、私以外の成績の悪い人には平気で暴力もありました。
私の後に入社してきた人が何人もいましたが、すべての人達が続きませんでした。
私も約3年で退職をしました。
その後、その会社はなくなりました。
社長はとても良い人だったので残念です。
当時はパワハラやコンプライアンスなどが今とは全く違うので、このような会社も多かったですが、今でもこの様な会社や人はたまに見受けられます。
業界が健全になるためにも早くこのような会社や人がいなくなることを願うばかりです。
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2社目以降の勉強
1社目の会社での経験があったので、とにかくまともな会社でまともな人からちゃんと不動産のことを教わり、まともに仕事がしたいというのが強くあり、知り合った社長にお願いして入社をさせて頂きました。
売買仲介をメインに土地分譲や建売を行い、しばらくして売買仲介で6人ほどのリーダーになりましたが、自分の不甲斐無さのせいでグループを崩壊させてしまい、本当に申し訳ない事をしてしまいました。
その後の3社目の自社で土地分譲・自社販売の会社、4社目の建売・買取専門の会社へと転職をしました。
4社目の時に一度副業で自分で会社を作っていますが、その当時の東京の零細中小の不動産会社で働く人は40歳までに自分で独立し起業するというのが一般的でしたので、私もそのように準備と勉強のための転職をしていました。
2000年～2006年頃の東京の住宅地の地価は2021年現在と比べると、半値くらいに安かったので、不動産市場はとても活況でした。
20代や30代前半でも独立をする人達が沢山いました。
土地も、建売も、新築マンションも、中古マンションも、売買される不動産の全てが現在よりもはるかに安かったです。
ある程度ちゃんとした会社で正社員として仕事をされている方でしたら、東京で家を買うことはさほど無理な事ではありませんでした。
不動産の価格の仕組みについては別の機会に書きます。
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ミニバブルとリーマンショック
2008年9月15日にアメリカ合衆国の投資銀行である
「リーマン・ブラザーズ・ホールディングス」が経営破綻をしました。
これを日本では俗に「リーマンショック」を呼びます。
尚、海外では呼び方が違いますのでご注意ください。
ミニバブルとリーマンショックそのものについては内容のボリュームが大きいので別の機会に書きます。
2005年頃から都心部の地価が上がり始めました。
中央区や千代田区などはもう少し前から上がっていたと思いますが、当時の私はエリア外で解かりませんでした。
しばらくすると、それにつられるように品川区・目黒区・世田谷区・杉並区なども中心に近い場所から地価が上がり始めました。
先ほどにも書きましたが、当時は東京の不動産市場はとても活況でしたので、需要の増加に伴い価格が上がり始めましたが、どうやらそれだけでは無かったようです。
そして膨れに膨れ上がった状態からバブルが弾ける様に、不動産会社や建築会社が倒産をし始めます。
2008年の初頭頃からのことです。
こんなに簡単に書くことではないので、別の記事にして掘り下げます。
そして、とどめを刺す様に2008年9月のリーマン・ブラザーズの経営破綻が起きました。
私は当時、全社員で10人以下の規模の会社ですが、資金が潤沢な買取会社に在籍しており、その会社での修行を最後に独立をするつもりで準備をしていました。
賃貸用のマンションやビルを何棟も所有しいて、土地でも中古戸建でも中古区分マンションでも、1棟のビルでもアパートでもマンションでも、再販売できるものなら何でも買取する会社でしたので、とても勉強することが出来ました。
リーマンショックが起きる半年くらい前から不動産市場は明らかにおかしくなっていて、高くなり過ぎた不動産が売れなくなり、不動産会社や建築会社が少しづつ倒産をし始めました。
2008年のゴールデンウィーク頃には文字通りにバタバタと会社が倒産していて、皆が次はどこだ？と躍起になって調べてました。
売買や仲介をした物件の売主や買主が倒産をしてしまうと、取引が成立しないのと処理がとても面倒になるからです。
当時に務めていた会社では、価格が上がり過ぎておかしいから暫くは買い控えようとなっていたので、私達は買取営業よりも既に買ってある物件の販売営業に注力していました。
それでも市場全体がおかしくなっていたので、なかなか販売は進みませんでした。
そうしていよいよ2008年9月のリーマンショックが起きました。
今でもはっきりと覚えています。
世界中が大変な事になりました。
私のいた地域でも本当に信じられない事が起きました。
不動産価格が上がり過ぎていた影響ではありますが、リーマンショックから僅か1ヶ月で土地の価格が半値になりました。
ただ、それでもほとんどの不動産に買い手がつきません。
株取引をされる方ならわかるかもしれませんが、
株取引には「ストップ安」という仕組みがありますが、
不動産取引にはそれがありません。
私が担当で買取をしていた物件も複数あり、全てが全く売れなくなりました。
そして、当時に勤めていた会社は部長職の数人を残して全ての営業マンが解雇されました。
当時はとても多くの不動産会社や建築会社、他にも沢山の会社で倒産やリストラが起きていたので、求職者が溢れかえっていました。
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急成長する不動産ベンチャー企業
その後は、中古住宅の買取リフォーム再販売をメインに、土地分譲や建売分譲を行っています。
東京だけで仕事をしていた時には、
先輩方からは「東京で不動産の仕事が出来れば日本中で仕事ができるよ」と言われてましたが、
実際に日本中で仕事をしてみると、どうやら少し違うようです。
地方では東京ほど人口がいないし、不動産価格が東京のように高額ではないので売買仲介でも買取再販売でも1件の取引で出る利益が違います。
また、地方でも政令指定都市の中心部と、過疎化が進んでいる地域とでも仕事の仕方は大きく変わります。
地方でも都市部ではビジネスライクに仕事が出来ますが、商圏規模の小さい地域ではそうはいきません。
また、地方都市にはその地域に深く根付いたとてもしっかりした会社があります。
そのような会社が地域社会の核となり、仕事や雇用の創造、地域貢献や社会活動や人材育成を率先、スポーツや文化の振興など、その地域にとってなくてはならない企業があります。
東京にいるとわからないことが地方に行くと良くわかります。
関東、東北、九州、北陸、甲信越と様々な場所で買取営業の仕事をしてますが、地域により商圏人口規模や不動産取引の商習慣、地域特性、気候などが違うのでとても勉強になります。
気候が違うと住宅の造りも変わります。
沖縄の家と北海道の家が違うのは当然ですが、関東地方と日本海側でも家は違います。
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まとめ
・学生アルバイト時代から仕事が続かない私は流れつくように不動産業界へ入りました。
・1社目でとても酷いパワハラ上司に会い、教えられたことの多くは嘘でした。
・リーマンショックは本当にインパクトの大きな経験です。
・日本中で不動産の仕事をすると地域ごとに特性がありとても面白いです。
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