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>>「不動産の仕入営業」誰でも良い条件で買取ができるようになる方法
【不動産業へ就職や転職を考えている方へ不動産業の解説を】
「不動産買取営業」の仕事
「不動産を買う」には、誰かが住んでいる家や持っている土地などを買う以外に、
不動産会社が持っている土地や、新築された家や、新築されたマンションなどを買います。
新しい土地、新築の建売、新築のマンションなどを作るには、その事業を行う為の土地を買取するという仕事があります。
買取の仕事があって初めて、分譲などの仕事がスタートします。
✅どのような会社が行っていて
✅買取の仕事はどのようにしているのか
それぞれを個別に見てみましょう。
「不動産買取」という仕事は販売や仲介に比べると一般的ではないので、
ここでは上場企業のみ社名を出して解説します。
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土地の買取をする会社
土地の買取をしている会社の例から見てみましょう。
●土地分譲を行う会社
・ハウスメーカー
・土地分譲のみの開発を行う不動産会社
●建売分譲を行う会社
・パワービルダー（飯田グループ）
・建売の上場企業
・中小企業
●新築マンション
・マンションデベロッパー
などです。
他にもビルを建てる会社もあります。
国内で１番多く建売住宅を建てている「飯田グループホールディングス」は、
年間に46,000件以上。1日だと毎日約120件もの新築の建売住宅を建てています。
それだけの事業を行うための土地の買取をしています。
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土地を買取するための営業の仕事
ここからは「買取」をする営業が、どのような営業をしているかを見てみましょう。
買取は売るための営業ではなく、「土地を買わせてください」という営業を行います。
大型の土地の買取営業
✅ 地主さんをまとめてる不動産会社に営業
✅ 企業の不動産売却の入札に参加
✅ 大手仲介会社周り
✅ 大型の不動産を扱う不動産会社周り
大手仲介会社には企業の不動産売買を専門に取り扱う部署があります。
・自社で使用するビルや店舗や工場や近隣の駐車場。
・社宅や保養施設。
・利益が出た時に節税目的で買う不動産。
などです。
不動産を買いたい会社も、売りたい会社も、実はたくさんあります。
税金や取引の内容が難しくなるケースが多いので、
企業の不動産を取り扱う仲介の営業マンは、経験の浅い人ではなく、とても経験豊富なベテランの人が多いです。
大きな不動産は価格が高額になるので、仲介会社も契約が成立すると仲介手数料も高額になります。
参考までですが、最近に大手仲介会社に勤める友人が仲介した物件は、神奈川県川崎市のマンション用地です。
売る人と、買うマンションデベロッパーの両方を1人で取りまとめてました。
土地の売買価格は25億円。
仲介手数料の総額は1億円以上になります。
首都圏にはもっと高額の不動産も多いです。
1件の取引でこのようになりますので、大型の特殊な不動産だけを取り扱う不動産会社が多数あります。
そのような会社は一般的な家を買いたいと言うお客様への仕事はしていないので、ホームページなどはない場合も多く、知らなければ出会う機会は無いような会社です。
小規模の土地の買取営業
✅ 税理士、弁護士などの士業周り
✅ 空家など所有者へ直接の営業
小規模のマンション用地や、1～5区画くらいの分譲地の場合には、大きな土地の家を売却する個人の場合も多くあります。
街中の不動産会社でも取り扱う事が多くあるので、小規模の土地の買取営業では、大小問わずにどこの不動産会社にも営業に行きます。
また、不動産会社以外にも、企業の顧問をしている税理士さんや弁護士さんから、顧問先の企業の所有している不動産の売却の相談があります。
ただ、士業の方々は長くお付き合いをされている不動産会社がいるので、そちらに売却相談がされる場合が多いです。
士業の方々は、万が一にも失敗を出来ないので、安全に取引をしてくれる人が見つかると、その方以外には紹介をしなくなる場合が多いです。
士業の方々だけではありませんが、信頼を得るまでがとても大変ですが、信頼関係が出来上がると長く続きます。
分譲の企画
頑張って営業をして、売却する土地情報をもらえたら、次は分譲の企画を考えます。
✅ 分割をする際に新しく道路を作る必要があるか。
✅ 1つの区画はどのくらいの土地の大きさが良いか。
✅ 建売をする場合に、建物の大きさやグレードはどの程度にするか。
✅ どのような間取りや駐車場にするか。
他にも分譲企画にはたくさんの項目がありますが、
事業に関わる予算も合わせて考えます。
分譲や建売の企画を経験の浅い営業マンが一人で行うことは難しいです。
通常の場合では上司や専門部署で行うか、そのような人と一緒に行います。
買取する物件の価格や条件交渉
営業をして売却する土地情報をもらい、
分譲の企画を整えて、会社の承認をもらったら、
その土地を買取するための価格や条件の交渉を行います。
交渉の項目は価格以外にも多くの内容があります。
✅売る人に補償を負ってもらうかどうか
✅測量を行う費用は誰が負担するか
✅手付金などの金額
など、他にもとても多くあります。
調査、契約
分譲の企画をする段階で行わなくてはいけない調査もありますが、
買取の条件が纏まったら、不動産の調査を行います。
調査の内容はとても多くの項目があるので、別の記事で解説をさせて頂きます。
その不動産が法的にどのような不動産なのか、現地と役所等の調査を行います。
会社の規模によっては、調査は専門の社員が行う場合もあります。
調査で問題がない、企画通りの分譲が行えることが確認できて、はじめて買取の契約になります。
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土地以外の不動産の買取
新築をするための土地の買取以外にも、
中古の戸建やマンションを買取して、リフォームをして販売をする仕事もあります。
年間に数千件もの買取をして販売し、上場している会社も沢山あります。
・カチタス
・リプライス
・イーグランド
・各地域の中小企業
・大京穴吹不動産
・インテリックス
・オークラヤ住宅
・マイプレイス
・スターマイカ
・各地域の中小企業
・リノベーション企業
買取をする物件が「土地」から「中古戸建」や「中古マンション」に変わるだけで、営業が行う仕事は基本的には変わりません。
企画も分譲や建売の企画から、リフォームやリノベーションの企画に変わります。
その他にも、1棟のマンションやビルやアパートの買取をする会社もあります。
そのような不動産の買取は、土地や戸建やマンションの買取とは営業や調査内容が変わります。
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「不動産の買取営業」の仕事【不動産業へ就職や転職を考えている方へ】：まとめ
・会社によって買取をしている不動産が変わります。
・土地を買取している会社でも、大型の土地を買う会社と、小規模の土地を買う会社があります。
・営業は、土地情報をもらう。企画や予算を考える。条件交渉を行う。調査契約を行います。
・土地以外にも、中古戸建や中古マンション、１棟のマンションやアパートやビルの買取の仕事もあります。
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