こんにちは。 運営者の「ワカケン」です。
【不動産買取で買取金額や査定額を早く出す3つの方法】
買取の仕事で1番初めに出来る様にならなくてはいけないこと
上の記事で買取の仕事の解説を簡単にしていますが、
不動産買取の仕事で1番初めに出来る様にならなくてはいけないのが、
物件を紹介してもらったら「早く返事をする」事です。
早く返事をするために必要な事は次の3つです。
ベテランの方々は、物件の紹介を受ける口頭や電話で、
「買う」、「買わない」の返事をします。
また、「いくら位なら買う」、「買わない理由」もその場で返事をしてしまいます。
・早く返事をする事が最低限のマナー。
・返事が遅いと他社に買われる。
・仕事が多くあるから早く返事をしないと仕事がたまる。
「不動産売買仲介の一般的な物件編（その②）」でも解説していますが、
仲介という仕事はとても業務量が多く忙しいです。
成績の良い仲介さんは話の早い人と仕事をしたがります。
どのようにすれば早く返事ができるかを具体的に見ていきましょう。
「不動産買取で紹介物件の返事をする時に気をつけること」も参考に御覧ください。
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価格相場を把握する
土地の坪単価
土地の価格には4種類の価格があります。
①実勢価格
②公示価格
③相続税路線価
④固定資産税評価額
通常の不動産売買で使われているのは、①実勢価格です。
実勢価格とは、売り急ぎたいなどの特殊な場合を除き、
一般的に売りたい方と、買いたい方とで売買を行う価格です。
「時価」や「相場価格」などとも言われます。
土地の面積を表す単位は、登記簿謄本や評価証明書等では「 ㎡ 」ですが、
不動産業者同士の会話では「 坪 」という単位が使われます。
「 坪 」とは、メートル法が導入される前に使われていた、
「尺貫法（しゃっかんほう）」という、長さや面積などの単位です。
長さや距離を表すものとして「里」「町」「間」「丈」「尺」「寸」。
面積や地積を表すものとして「反」「畝」「坪」などがあります。
100㎡の土地は、約30.25坪となります。
不動産業者間では、坪●●万円とザックリで話がされます。
例えば、
ワカケンさん！
来週に、A市B丁目で南道路の間口が広い土地を、
坪100万円で売却依頼を受けますが、買いませんか？
このように売却依頼を受ける前の物件の紹介が来ます。
その時に、その場所と実勢価格を把握していれば、「高い」か「安い」かの判断がつきます。
その価格が高ければ、
高いですよ～。そのあたりは坪80万円くらいでしょ。
もう少し価格の相談はできませんか？
となりますし、
逆に安ければ、「買うから他社には紹介しないで！」となります。
実勢価格を把握していれば話がとても早くできます。
土地の大きさや形、道路の向きや種類、接道間口の広さ、用途地域、などにより価格が変わります。
できるだけ様々なケースでの価格を把握すると話が早くできます。
価格を把握するには「多くの物件を実際に見る」のが有効です。
マンションの㎡単価
区分所有の分譲マンションの場合でも、基本的には土地と同じですが、
「 ㎡単価 」と、「 坪単価 」の両方が使われています。
✅ 分譲会社やグレードや総戸数
✅ 駅や商業施設からの距離
✅ 物件の階数や向き
極端な例では、
大手マンションデベロッパーで、グレードが高く、総戸数の多い大規模マンションの東南角部屋と、
あまり有名ではない会社の小さなマンションの北向きでは、
隣同士で建っていたとしても単価は倍以上も違うことはよくあります。
マンションでも土地と同じように、様々なケースでの価格を把握すると話が早くできます。
人気の価格帯、需要が少なくても売れる価格
街並みには様々なエリアがあります。
・駅近くや国道沿いなどの商業地
・道の入り組んでいる地域
・きれいに区画整理されて地域
・高級住宅街
など。
それぞれのエリアで、探されているお客様のボリュームの多い価格帯があります。
また、数年に一度など、滅多に出ないけど出るとすぐに売れる価格帯というのもあります。
そのような相場観をしっかりと把握していると買取判断が早くできます。
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エリア特性を把握する
街並みにはそれぞれの地域に多くの特性があり、不動産の価格にも大きく影響します。
学校の人気不人気や統廃合と新設
同じ行政区の中でも、人気のある公立小学校や中学校があります。
幼稚園や保育園なども同じです。
その学校に入学をするために引越しをすることも珍しくありません。
人気のある学区では不動産を探されるお客様の需要が大きくなるので、
物件の価格は上がります。
逆に、人気のない学校のエリアもあり、
その様な地域からは引越しをして出ていかれる人が多くなり、
不動産価格は下がります。
小中学校の統廃合や新設などの情報も把握をしておくと良いです。
生活利便性
・活気がある人気の商店街
・大規模な商業施設
・価格の安いスーパー
・役所、病院、公園、銀行など
日常の生活をおくるうえで利用する施設に近いと人気があります。
また、このような施設が新しくできる場合には、
それまでは人気のなかったエリアでも、急に人気が出ることもあります。
事件や事故
とてもデリケートな内容にはなりますが、
不動産の価格には大きな影響があります。
事件や事故などは無いことが望ましいですが、
ニュースになるような内容は、把握しておくと良いです。
悪意があるか無いかは別にして、仲介会社さんからは伏せられるケースも良くあります。
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商品化する企画ができる
土地分譲、建売分譲、戸建再販売、マンション再販売、新築アパートなど。
物件の種別により変わります。
どの物件の場合でも「販売金額」を把握していることが必要です。
不動産買取営業の仕事 も併せてご覧ください。
土地分譲の場合
解体費用
建物がある状態で引き渡しを受ける場合には、解体する費用がかかります。
解体費用は建物が、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造でも変わりますが、
おおよその単価はあります。
また、道路が狭くて大型の重機が入らない場合や、
古い鉄骨造などでアスベストを含んでおり、特殊な解体をしなくてはいけない場合などは、通常の費用とは別に追加で費用が掛かります。
分割案と造成費用
1区画だけであればそのまま販売をすれば良いですが、
2区画以上の場合には、分割の計画を作ります。
また、大型の分譲地や開発地の場合でも区割りが必要になります。
実際に土地を買取した後には、設計士などを交えて計画を立てますが、
土地の買取検討をしている段階では営業が行います。
私も使っていますが、分譲計画を作る際には、
多くの人がフリーソフトの「Jw_cad」を使用しています。
無料で使えるソフトで、設計図書の作成に使用している設計士も多いです。
土地分譲を行う際には、
・上下水道やガス
・道路を作る場合にはその費用
・申請等が必要な場合にはその費用
などがかかりますが、それぞれにおおよその単価があります。
その金額を把握していると、分譲計画もスムーズに作れます。
建売分譲の場合
土地分譲と同じ内容にプラスして、
間取り、デザイン、商品グレード、建築費の企画が必要です。
・大きめの住宅で「ハイグレード」が人気のエリア。
・「海に近い」「山に近い」「都市型」など、エリアを考慮した住宅。
建売はお客様の希望を聞く前に建築を行いますので、
販売のしやすい物件にすることが重要です。
そのエリアで売れている建売物件や、人気の注文建築などをしっかり把握しておくと良いです。
戸建、マンションの再販売
中古住宅の買取リフォーム販売の仕事 も併せてご覧ください。
・間取り、デザイン、商品グレード、費用
戸建やマンションの再販売は、何軒もの建売分譲とは違い、
基本的には1軒だけを販売します。
個性を打ち出したリノベーションを行い、大きな付加価値をつけて販売することもできます。
どのような事をすると、どのくらいの費用がかかるかと把握しておくと、スムーズに企画が出来ます。
新築アパートなど
・間取り、デザイン、商品グレード、建築費用
・想定する入居者と家賃設定
賃貸用の新築マンションや、新築アパートは、販売用住宅以上に規格が重要です。収益物件なので、規格が悪いと運用してからの利益に直結します。
・どのようなデザイン
・想定する入居者に喜ばれる設備
・駐車場の大きさや台数
その地域で空きにくい人気のマンションやアパートなどを参考にしましょう。
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まとめ
・早く返事をして仲介さんを待たせない事は最低限のマナーです。
・常に相場とエリア特性を把握しておく必要があります。
・商品化するまでの企画が早くできる必要があります。
・わからない事は仲介さんにもヒアリングをしましょう。
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